澳大利亚房市退烧 澳央行长喊话“重大不确定”

近些年，南半球的澳大利亚凭借其舒适的生活环境、健全的医疗体系、优质的教育水平以及完善的社会福利制度等一系列优势，一跃成为不少投资者进行海外资产配置的最热门国家之一。

2012年至2017年是澳洲房市最火爆的时期，大批海外投资者对澳洲主要城市房地产的投资行为，也持续为澳洲经济带来了可观的收益。

                                      ​​澳洲房市助推剂：中国人来了

中国于2015年超越美国，成为全球拥有亿万富豪人数最多的国家，日益增长的财富使中国买家不再局限于国内，而是放眼全球房地产市场。

KPMG和悉尼大学发布的《中国正在投资》报告显示，中国已经成为澳大利亚房地产最大的外来资本，地产投资占中国在澳洲全部投资的38%，占中国在全球房地产总支出的11.5%。​​

瑞银（UBS）“海外投资报告”称： 中国买家在澳大利亚的购房活动于2016年达到最高峰；与此同时，澳洲首府城市的房价普遍呈现上涨趋势并于同年达到新高峰。因此，在澳洲当地，出现“海外买家刻意哄抬澳大利亚房价”的说法。同时利率、税制和建造成本大幅上涨也成为房价上涨的重要原因。澳大利亚联邦银行曾指出，澳大利亚房价在2016年以最快速度上涨，其重要原因之一是澳大利亚利率创历史新低，澳大利亚出台了一些购房减印花税的政策也成为房价上涨的助力。

                                   政策收紧：房地产投资者的寒冬转瞬即至

以2016年为节点，在此之前中国买家对澳洲房地产的热情一直居高不下，但在此之后，中国投资者海外购房渐渐放缓。

瑞银信贷称，中国买家再次加大购房力度的可能性非常小。究竟发生了什么，导致一向热情高涨的炒房团突然偃旗息鼓，开始退出澳洲市场？

宏观层面上，政策收紧是导致中国买家流失的重要原因。外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，中国对澳大利亚各类房地产的拟议投资已减半至152亿澳元，影响中国投资者的因素包括 ： “澳洲收紧外国人购房政策”和“中国限制资本外流政策”。​​

澳洲银行业于2016年底严控贷款政策，对于收入100%为非澳大利亚来源的人士，停止发放银行贷款。

澳洲大多中国买家的收入都来自于本国，而非澳洲，这意味着绝大多数买家将无法获得澳洲银行贷款，只有付全款买房。

据报道，截止2018年10月底，悉尼依然约有1/3的房产未能拍卖，清盘率更是相比去年有大幅度下降。​

​                                        澳洲房市见顶 连累银行股

摩根斯坦利日前表示，澳洲房市已经见顶，所以投资者应该避开银行股，以免投资受损。

这家知名投行预计澳洲明年GDP增幅将放缓到1.9%，比今年的2%还要低。他们对澳洲经济整体持悲观态度。摩根士丹利投资部门的分析师Sze Chuah和Ewa Turek认为，澳洲经济放缓将减少对房市和矿业的驱动。

澳洲四大银行股票将遭遇最严重的抛售。目前，澳洲四大银行的股价比起今年3-4月份的最高值都蒸发至少1/4。​​

同时，摩根士丹利还为澳洲投资者指明了未来的方向，他们列出了4类行业：全球领导者，增长收购型，结构趋势型以及旅游基础行业。

                                     澳央行长：房市下滑是“重大”不确定

澳洲央行周五警告称，澳洲一度繁荣的地产市场急剧下滑，已成为“重大”不确定性。该行调降了经济增长和通胀预测，表明长时间仍将维持扩张性政策。

在74页的季度货币政策声明中，澳洲央行预测至2021年中基础通胀仍将低于其2-3%的目标区间，薪资料以牛步速度增长。

消费前景是不确定性的一个主要来源，导致央行将今年及至2021年的国内增长预测分别调降至3.0%和2.7%。澳洲央行去年11月还预测澳洲经济今年将扩张3.3%，明年增长3.0%。

“房屋市场修正对整体经济的含意取决于家庭如何作出反应，包括如何在支出决定中将之前的增加纳入考量。”澳洲央行总裁洛威说。

“消费增长前景取决于家庭收入增长是否加快，以及其增长是否足以抵消家庭为应对房价下跌而抑制支出的效应。”

鉴于近来就业增长强劲，洛威依然冀望消费复苏，但他本人的预测指向到2021年支出增长将迟滞，约增长2.5-2.7%。全球金融危机前这个增幅约有4-6%。

近来公布的疲弱数据致使投资者开始消化今年真有降息的可能。洛威周五表示，澳洲央行委员会持续认为在降低失业率和提升通胀至目标区间方面的进一步进展可以是“合理预期的”。

“如果这样的情景能够实现，那么在某个时候升息将是适切的，”他表示。

然而，“如果届时失业率持续升高，而通胀重回目标方面又没有进展，那么或许调降利率才是适切的。”

洛威表示，这两种情景发生的可能性，要比以前所认为的“更加势均力敌”。他并称，委员会认为近期没有强劲的理由来调整利率。

                                    另一种声音：最糟糕的时期即将过去​​

市场上也有不同的声音，认为最坏的时代已经过去，明年房市即将大涨。

例如，此前某银行曾预测房价涨幅明年将达到3.6%，某房地产商宣称明年房市将迎来又一春……投资者必须理性思考：这些鼓舞人心的新闻背后，是否隐含着不为人知的利益关系？极具煽动性的新闻，是不是为使投资者重燃信心的刻意为之？

价格因供求关系在价值上下波动，当房产形势好的时候，开发商会大量建房，导致供大于求，从而房价下跌；反之，当房产形势差的时候，开发商会暂时搁置土地，等供小于求，房价上升时，再继续建房。房价再供求关系的博弈之间周而复始，因此投资者没有必要对市场情况过于大悲大喜，大起大落，更不要被带节奏，被销售忽悠成为盲目炒房者。

另外，政治因素不可避免的影响房价。明年，澳洲将迎来下届大选。在大选之前，为赢得首次购房者的支持，很有可能房价继续下跌，这与几位经济学家的预测相吻合。但是大选之后，房市会逐渐回暖吗？

由于悉尼、墨尔本的房价已经在高点，基数过大的房价导致上升空间过小，因此这些地区的房价依旧可能维持现状，甚至继续下跌。​​

相比较中国房市调控的难以预料，澳大利亚拥有更加稳定的房产投资环境，经济弹性良好，极少出现经济衰退现象，是世界上少数几个始终保持物价稳定并无通货膨胀压力的国家。尊敬的韬友，你们怎么看待澳洲房市前景呢？