2006年07月02日 12:48 南方都市报 美国住房政策系列评论之一 “居者有其屋”是美国政府的法定目标，如1998年的《居住质量和工作义务法》就明确指出:“国家应推进如下目标:……为所有公民提供体面的、负担得起的住房。”这里的要旨是“负担得起”。美国政府认为:如果一个住户的年住房开支超出年收入的30%，就属于“住房负担过重”。目前，根据统计，上述比例在美国住户中已经平均降低到了23%。也就是说，美国基本上实现了“负担得起的住房”的目标。 这是怎么做到的呢？我总结了美国政府的住房政策有三大支柱，其中第一个，就是让老百姓更容易获得房贷。常识告诉我们，如果一个人无钱购买某种商品，最好的救急措施，就是借钱给他。如果我们自己不方便借给他，则至少应该鼓励别人——比如说银行——借钱给他。以此类推，当老百姓普遍买不起房子的时候，政府应当鼓励银行向老百姓贷款，设法降低贷款的首付和利息，而不能反过来收紧贷款。 历史上看，美国最早一批住房政策出台于上世纪30年代大萧条时期，它们无一例外，都是要设法增加住房贷款的供给。第一个是1932年的《联邦家庭贷款银行法》，在全国设立了12家“联邦家庭贷款银行”。这12家银行可以说是“银行的银行”，实行会员制，凡有住房贷款业务的银行或其他金融机构都可以入股成为其会员。其运营模式是:12家联邦家庭贷款银行通过财政部发行专门债券，来低价筹集资金，再把这些资金以低息贷款的方式借给成员银行，供其发放住房贷款。显然，成员银行既然得到了低息的资金，再发出去的住房贷款，利息也就会跟着降下来。今天，全美一共有8000多家金融机构是该体系的成员，占全国金融机构的80%。它们每年从联邦家庭贷款银行获得数十亿美元的低息资金。 有人可能会问:为什么国家设立的这12家银行不直接向居民发放房贷？原来，美国人是深知国有企业的天生缺陷的。12家联邦住房贷款银行采纳的是国家和民间混合管理体制，具有较强的国有企业属性。若让它们直接面向成百万的最终住户发放低息贷款，十有八九会滥发一气，天晓得会搞出多少呆账坏账？先把钱借给私有的商业银行，让他们去和最终住户打交道，就多了一重坚实的保障。 虽然上述制度能有效降低房贷利息，却解决不了另一个问题:首付！多数商业银行都要求30%左右的首付。一个新参加工作的人要省吃俭用很多年才能攒齐首付，这期间他必须一直租房而白白花掉许多房租。针对这个问题，1934年的《联邦住宅法》又创立了联邦住房局(今隶属住宅和城市发展部)，其首要职能就是由国家出面，为低收入者住房贷款提供按揭保险。这项叫做“203(b)按揭保险”的政策一直持续到今天:凡购买中低价位的、自住用房的人，都可申请这项保险，从而大大降低购房首付，最低可达房款的3%。这项政策大大增加了中低收入居民，尤其是新参加工作的年轻人的购房能力。 当住房贷款更便宜，首付更低，使得更多的居民能够贷款买房之后，还剩下一个问题是:大多数贷款周期较长，银行贷出去的钱要十几甚至几十年才能收回，也就无法继续发放更多住房贷款。为此，1938年又成立了另一家国有非营利企业(后来私有化但仍由国家监管)“房利美”(FannieMae)。房利美从银行手中购买尚未收回的按揭贷款，打包后变成债券出售，从而迅速收回资金。这个手法在金融上就是我们常说的“资产证券化”。它让商业银行迅速从冗长的还款周期中解脱出来，使得住房贷款的供给更加充沛。 上述政策一言以蔽之，就是放松住房贷款的供应。美国实行这套政策当然有其国情基础:它的商业银行体系极其强大且基本私有。在中国，银行却多属国有，缺乏约束机制，如果照搬美国的做法一味扩大住房贷款供给，的确可能带来负面后果。尽管如此，美国的做法还是值得借鉴的。总不能说国情不同到这样的程度，以至于我们的政策事事处处要和美国的相反——人家增加贷款，我们却收紧贷款吧！事实上，用收紧贷款的方式“打压房价”，降低的只是名义价格，实际价格(名义价格除以居民的实际购买力)反而上升了。越用这种方式“打压房价”，居民反而越痛苦。这就像用通货膨胀的办法涨工资一样，只是表面文章。(作者系ManattJones国际咨询公司顾问)

美元末日理论的要点，就是： 　　 　　1。美国财政赤字和贸易赤字，就是所谓的双赤，已经积累到数万亿美元；而美国的经济格局将继续扩大双赤。 　　 　　2。美国双赤的扩大，美元在国际上的流转回不到美国，于是就造成美元在国际范围的过剩。[1] 　　 　　3。双赤以及美元国际过剩的状况，不可能无限制地发展下去。最后，必然要有一个重大的调整，来终止双赤的发展。 　　 　　但是，终止双赤发展，不管是什么方法，不管是怎么操作，都将引发极大的经济、金融、贸易以及国际政治的震撼。为此，美元末日理论还有下面几个要点： 　　 　　4。由于上述第3点，国际持有美元的国家、机构、和个人，都对美元末日有一个预期，都知道这将是极大的震荡，甚至是灾难性的事件。因此，都有一种准备应对变故的心态。 　　 　　5。其中对于美元贬值，是一致的预期。也就是无论国家也好，机构企业也好，个人也好，都一致认为美元末日来临的时候，美元必定大幅度贬值。 　　 　　6。在这种一致的预期下，一旦人们开始觉得末日来临，那么，就会集体地抛掉手中的美元。形成真正的美元大贬值。而美元末日，就真正来临。

美元末日理论怎么来说明石油价格暴涨呢? 　　 　　1。剩余美元在美元末日来临阶段必然要被抛售。抛售美元先从购买其他主要货币开始。 　　 　　2。各国央行将狙击抛售美元，以防本国货币被大幅度升值，影响自己的出口。比如中国就是这样，在延缓自己货币的升值。 　　 　　3。剩余美元只好寻求其他出路。那首先必须是可以快速套现的物质。也就是这种东西是类似于货币的商品。 　　 　　4。金，是最直接的货币类商品。于是抛售美元，购买黄金。于是金价大幅度攀升。这就是美元末日的一个特征。 　　 　　5。期货，也是一个可以完成抛售美元的目的手段。而期货商品必须是可以不断炒高的物质。石油，接着铜铝锌，就成为抛售美元吸纳的物质。 　　 　　美元末日理论的推论就是这些贵金属石油等的美元标价，将不会回到原来的位置了。这是和石油危机时期的不同点。 　　 　　需求暴涨理论是一种错误，是无法解释这些商品价格暴涨的。相信供求关系理论，就不会相信石油价格居然要翻倍。 　　 　　金价，将成为美元末日理论的标杆。因为美元末日理论，就是预见一种货币体系。在美元末日，美元本位体制自然崩溃了，于是适度地回归金本位，是美元末日的一个推论。 　　 　　刘军洛提出的“次金本位”体制[2]，就是国家应该建立以石油、贵金属、金属材料为储备的体系，来应对美元末日，就是美元末日理论的政策推导。 　　 　　央行去年对外宣布中国没有抛售美元建立石油储备。看来美元末日理论并没有得到央行的认同。笔者相信中国的确没有建立所谓次金本位体制。 　　 　　但是作为个人，每个中产阶级，都应该考虑建立自己的次金本位体系了。

用通涨的办法涨工资简直说的太贴切了!还有象医院,教育机构这样的造福老百姓,应该为普通群众提供保障的机构,也一直没有停止他们炸钱的唯一能力! 据我一个烟台朋友说,他们那里老说要给大家涨工资,可涨工资的永远是那些好的不能再好的单位,普通的工人还是那点钱!这还怎么暖人心!!!!![/b]

说是这么说 美国的流浪汉不要太多

深有启发，，，可是作为个人要规避的话，，，买些什么好呢？/