雖然經過轟轟烈烈的宏觀調控，但房價依然飆升，民怨依然沸騰。如今已經沒有哪一個行業如房地產般吸引了全民的大討論──其間的交鋒甚至涉及道德、政治層面。而在話語泡沫飛濺過後，至今也沒有人能夠真正把其中的因果鏈條完全弄清楚。 通過分析這幾年房地產調控的歷史，不難發現對於這一中國經濟支柱產業的調控已經步入亂局──按下葫蘆浮起瓢。根本原因在於，中央和地方對於房地產調控有著不同的目標訴求。 成為和諧社會關鍵 細心的人們發現，中央在十六屆五中全會上提出「構建和諧社會」的命題，與房地產的兩件事情有關係，一個是經濟適用房的事情，另一個就是弱勢人群，包括農民和國有企業改革裡的下崗工人的購房問題。 目前，中國共有150多萬下崗失業人員，這些人成為了自購住宅的困難群體。而城市化每年又產生幾千萬沒有土地、沒有工作、沒有社保的「失地」農民。這種情況之下，要建立和諧社會，房地產自然成為核心中的核心。和諧社會的目標，主要矛盾都投射在了房地產業，以至於大凡關於房地產政策的出台，都能登上報紙的頭條。 金融風險也是中央政府進行調控的一個重要切入角度。國務院在近年的文件中多次指出，房地產價格上漲已經給金融安全和社會穩定帶來隱患。2004年第四季度上海房價飛漲時，上海出現房價一天一價的翻倍上漲，其中熱錢的進入是一個重要因素。目前政府出台禁止所購房屋兩年內轉讓，與目前的匯率改革和銀行改革接軌，最終的目的是不能讓樓市中的熱錢導致中國匯率和金融改革出現風險。 對地方政府而言，在對房地產業的管理上，卻有著和中央政府完全不同的目標。首先是土地。中國的城鎮土地一級市場由政府壟斷，二級市場交易受到嚴格限制。當初為了解決居民住房難、擴大內需而啟動的房改也帶動了「土改」，賦予各級政府制定各類政策措施的權力，並給地方政府事實上的土地所有權，由土地而產生的資產性收益和大部分稅費也歸地方所有，逐漸形成了地方政府對土地收益的高度依賴。這使一些地方政府成為房地產發展中最大的受益者。他們從農民手中低價徵地，然後高價轉給開發商。 中央地方目標不一致 另一個原因是稅制。實行分稅制後，與房地產業相關的大部分稅種──如房產稅、城鎮土地使用稅、耕地佔用稅等都屬於地方稅。因此，地方財政從房地產價格上漲中能得到較大的實惠，不少地區財源對土地出讓金、房地產營業稅、契稅以及管理費形成了較高的依賴。 近年來，地產老闆們一再稱「不是我們黑，而是地價太高」。國家宏觀調控對土地供應實行的「招拍掛機制」，使得開發商獲取土地的成本和難度都在增加，從而讓土地價格更高。如北京順義的一塊地起始價1.85億元，成交價2.75億元，高出48.6%；又如通州一塊地起始價為1.24億元，成交價高達4.08億元，高出229%。按平均值計算，成交價比起始價平均高出121%。在老闆們看來，房地產這場盛宴中，獲利最豐的不是他們自己，而是賣地的地方政府。當然，也有說法是「房價抬高地價」。 早在1998年《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》中，就明令各地盡快建立起以經濟適用房為主和租售並舉的住房供應體系。然而，當建設部不久前通報截至2005年底全國城鎮廉租住房制度建設和實施情況，居然有70個地級以上城市根本沒落實。 是什麼問題導致地方執行中央政令不力？不外乎名利二字。所謂「名」，是指地方政府的政績。房地產投資一般佔全社會固定投資的20%左右，個別熱點城市在40%以上，如2005年度北京高達53.9%。投資是拉動GDP的重要因素，而GDP又是衡量官員政績的重要指數。有意思的是，本來「十一五」規劃中，中央定的全國年均經濟增長率的目標是7.5%，但是地方層層加碼，31個省、市、區公布的平均GDP增速達10.1%，以至發改委日前對地方政府敲響「減速」的警鐘。 國土部門火上澆油 所謂「利」，就是各地從房地產開發上獲取利益，賣地是其最重要的謀利手段。由於土地出讓金一般佔到地方預算外收入的一半左右，因此素有「第二財政」之稱。而廉租房建設不僅不涉及土地出讓，還須拿錢對低收入家庭進行房租補貼，對地方行政部門來說，無異於「賠了夫人又折兵」。斬斷利益誘惑，對這些諸侯來說可不是一件容易的事。 消費者對房價走勢的判斷，直接影響了房價未來的走勢。而作為提供判斷標準的政府和相關機構，在土地供需、市場供求等環節上頻頻發出了誤導性信號。 中國對房產的宏觀調控可謂天下最奇怪的調控：面對房屋價格上漲的局面，國土資源部門卻不斷宣布收緊土地供應。地方國土部門更是火上澆油，比如北京市就明確規定，城裡不再供應經濟適用房用地，某些地區甚至不再供應住宅用地。 從這些信息中，公眾可以得出的惟一結論就是：土地供應越來越少了，好地塊越來越稀缺了，因此房價肯定要上漲了，現在不買，以後多高的價格也買不到了。基於這樣的判斷，消費者蜂擁進入市場。而這恰恰是開發商最願意看到的。 加上某些跟房地產有利益關係的機構，不斷地釋放土地供應緊張的信號。而地方政府就更願意釋放那些刺激消費者的信號。如北京市建委等部門就公布，今年頭兩個月，北京商品住宅預售交易平均價格漲幅為17.3%，比國家統計局的數據整整高出10個百分點。可以預料，消費者看到那個數據的惟一反應是：房價漲得這麼快，現在不買，就要吃大虧。

房價漲得這麼快，現在不買，就要吃大虧。 .....................