上海将在未来一段时间内会出现大量空置房，这似乎已经成了定论，近阶段，无论是媒体还是专家都对这一论点作了多方论证，上海的住宅开发业似乎笼罩在“空置房危机已经拉响警报”的阴影中，事实上，比所谓的空置房危机更加可怕的是，面对危机，我们在认识上尚存在一些难以理清的矛盾。 　　今年供求之差过千万 　　上月底，上海社会科学院房地产业研究中心主任张泓铭在某学术研讨会上公开分析表示，经过今年宏观调控以后，到年底，住宅商品房的投资需求和投机需求会缩减50%以上。更令人担忧的是，自住购房需求也在大量减少，在上海的住宅商品房市场，需求急剧缩减和供应持续增加之间的矛盾被普遍认为是今后形成空置房危机的主要原因。 　　记者据相关数据统计，截至2005年11月15日，全市住宅商品房的可售面积总数为1843万平方米左右，而网上房地产公布的10月份全市住宅成交仅144.2万平方米，如果本月及下月，住宅商品房的成交量可以达到“金九银十”的水平，也不过是区区300万平方米左右——即使今年最后两月的新增供应量为零，到年底，住宅供需的差额也将超过1600万平方米。但实际上，经过正常开发周期上市的住宅面积正在不断增加，这个供需差到年底可能远远大于我们的预计，而且，由于住宅房地产业具有巨大的惯性，这种状况在明年同样不容乐观。 　　跌价并非灵丹妙药 　　上周，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受沪上媒体采访时公开表示，房价与购买力的不匹配、价格与地段的不匹配及房型面积与实际需求的不匹配是引发房屋空置现象不可忽视的原因。言下之意，正是目前舆论最为关注的要求开发商降低房价的呼声。 　　事实证明，近期上海每天少的可怜的成交量中，依靠部分开发商降价以获得成交的数量不在少数。但是，我们已经可以看到两个非常明显的特征，其一，降价热销的楼盘、区域以及数量只能以个别来描述；其二，“买涨不买跌”的心态导致某些开发商亦步亦趋的降价促销正在失去立竿见影的功效，购房者对于处于动态之中的房价变化正在逐渐变得麻痹。观望之风可能在房价下跌的过程中进一步浓郁。 　　根据理财周刊对本年度60余个属于房地产开发行业的上市公司的资金情况进行了分析，结果显示，截至第三季度底为止，宏观调控虽然只有5个多月，但是，这60余家公司的资金总量下降了19%，而部分以房产为绝对主要业务的公司情况更为糟糕，有些公司资金基本上处于枯竭状态。如果房产销售继续萎靡，大量空置房不可兑现的话，这些上市公司以及它们的股民都将受到巨大影响。 　　目前，上海数千个在售楼盘中，少数采取降价促销的开发商，绝大部分确实是迫于资金压力而走出这一步的，而其他大部分开发商与购房者一样，处在观望之中。如果形势发展如一些比较激进的专家或者媒体呼吁的那样，上海的房价再大跌三分之一，是不是可以化解“空置房危机”呢？一位香港知名地产开发公司的总经理告诉记者：“在熟悉上海的港台人士看来，上海市区的大部分地方，房价已经被低估了。”他说的话让记者一愣，同时产生许多疑问，但是他接下来的分析，还真的有一些道理：“跌价并非灵丹妙药，照这样下去，再跌一半房价可能也解决不了问题，香港房价跌价最多时，跌掉三分之二，但后来成交复苏却并非因为房价的刺激，而是大量买家对香港经济和地产业后市的信心回暖所致……”

三大矛盾有待明确 　　确实，要解决即将到来的“空置房危机”，我们除了关注房价以外，首先应该关注一些心理上的和认识上的问题，在大部分地区房价已经跌去三分之一的过程中，我们看到房价对于入市购房的消费者产生极大的影响，但更加重要的影响，还是在于购房之后的行情变化对其的心理影响，潜在的购房者在关注先行者的感受，这就是”买涨不买跌”的成因，之后潜在购房者组成的需求市场会更关注除了房价之外的一些认识问题。 　　矛盾一：政策见底与深化调控。 　　这两者之间的矛盾直接导致了人们的持币观望、患得患失的心态：怕政策尚未见底，日后房价还会跌，又怕错过了谷地价格。 　　前一段时间，本市某些媒体出现了关于“房地局有关人士透露上海个调税细则正在拟定”中的报道，但相关部门立即借助媒体公开辟谣，这便是两者矛盾的一次典型体现。尽管，上海市政府新闻发言人曾表示暂时不会有新的政策出台，但是，上海有关部门在今年发布新政策时多次使用了先“吹风”后落实的方式，也不免让人对坊间各种传言敏感。如今年三月份开征5%的营业税、至花园住宅等高档物业交易征收高额增值税等均是如此。有业内人士及市民猜测，这种做法继续延伸到二手房交易征收个税亦不无可能。 　　政策是否见底？何时见底？在个调税出台前说不准，在个调税出台后依然难说。虽然有关部门一再重申“不会出台新的调控政策”，但要重塑市场信心，政府各级部门应该以更加统一的声音来重申这一理念。 　　矛盾二：刚性需求与有效需求。 　　“上海房地产市场的刚性需求依然坚挺”，9、10月份，多家专业机构的调查报告如此描述上海目前的市场情况，想借此说明上海楼市有强大的需求支持。但是，事实上，房地产几乎不存在真正的刚性需求，“这是一个极其不确切的概念，将房子视同食品、粮食是不对的，如果房地产有刚性需求，那也是非常有弹性的刚性。”一位房地产经济专家这样向记者调侃道，以他的观点，谁有刚性需求？即那些房屋要拆迁的、大家庭需要分户的人，他们急需的是居住，而非一定要购房。所以，将刚性需求看得太重，无疑是自欺欺人。解决空置房需要的是有效需求，即想买房又买得起房的人，这部分人正是去化空置房的中坚力量。但我们可以看到，他们也正是此次宏观调控的“对象”。 　　“居住的刚性需求决不等于购房的刚性需求，”上面的那位专家一言以蔽之：“解决大量房源积压，我们应该寄望于购房的有效需求，要刺激这部分需求上升。” 　　“但宏观调控之下，刺激需求政策不可能出台，是吗？”记者问。 　　“这正是矛盾所在，看来一时还难以解决。”他向记者露出无奈的苦笑。 　　矛盾三：住房保障与购房保障。 　　现行的“两个1000万工程”，将住房保障单纯地施行为“购房保障”，而在发达国家，政府在解决住房保障时，往往以多种居住解决方式互相补充，形成体系。而且，“住房保障体系不对市场形成冲击，是至关重要的”，上述那位香港公司的总经理这样说道。 　　1997年，我国出现过一轮房产空置高峰。2001年前后，上海政府利用金融、税收和政策等杠杆，出台了多项政策以刺激购买行为，对当时市场回暖起到关键性作用，特别是“公房可售”政策的出台，让大量上海市民通过使用权间接“置换”购房，这等于是将政府之前数十年中大部分的住房保障成果，间接地转化为市场购买力，成为提升有效需求的捷径。而这在本轮调控的目前看来，已经是难以复制的历史。