据官方统计，深圳住宅单价在一年内飙升12%。有地产中介人士表示不太相信官方的数据，其统计数据是18%。而据多个地产中介公司表示，‘普通住宅投资比例达30%’。业界认为‘官方统计数据17%太过保守’。相较于住宅而言，深圳商业地产的‘发烧’程度远远高于住宅市场。尽管今年有近200万平方米的井喷式商业地产推盘量，还有高达30%的价格涨幅，但丝毫没有阻碍人们的投资热情，内部销售一空的‘炒铺’局面竟是让人想买也买不到。在深圳市贸工局普查报告中提示，目前深圳市的大型超市、百货店等商业项目在数量上已接近饱和，但即将开业的还比较多，有可能出现过度竞争的局面。 　　‘随着深圳整体规划往西部发展，南山尤其是关外一些商业地产的价格被拉得虚高。’星彦地产顾问商业运营中心总监戴曙华说。 　　港人深圳炒铺成风 　　单从成本看，开发商热衷商铺很易理解。商业地产开发成本比住宅高60%-80%，但其售价一般是住宅价格的2-3倍。由于炒铺资金量相对较大，炒铺人中港人居多。深圳地产界人士称，近来港人内地买铺成风，由以往港人占商铺总成交量的20%，演变成目前激增至一半以上。‘相对香港动辄上千万的炒铺资金，深圳炒铺的成本要低很多，且投资潜力很大。东门、华强北等地的商铺现时租金每平方米为1100多元，相比全国如广州北京路的铺租每平方米达3000多元比较，仍有大幅折让；再加上深圳居民平均工资较广州为高，所以深圳铺租仍有很大的上升空间。’此外，业内人士认为，上半年对住宅的宏观调控，也造成部分炒家的资金向商铺转移。 　　房价飙升三方难脱干系 　　深圳房价非理性上涨和炒风盛行，业内人士认为开发商、消费者，还有政府三方都难脱干系。其中，‘政府态度暧昧要负很大责任，如果政府提前干预，房价不会涨到这么高。’不少业内人士指责政府前一阶段以怕干预市场为由，未能表明态度；对事态严重程度也总是遮遮掩掩的，‘没有主流意见出来，市场只会朝着更加混乱的局面发展’。11月初，深圳房地产研究所——该所一向被看作国土局的新闻发言人——提出了四点建议：制止囤积土地，2年未动工土地无条件收回；明年增加房地产用地供应量；提高首付比例；禁止分期销售，收回囤积房源企业的预售许可证。 　　‘虽然有些是老调重谈，有些欠缺操作性，但至少表明了态度。’业内人士如此评价。 　　深圳炒楼者多过上海？ 　　‘普通住宅投资比例超过3成，小户型超过5成。’深圳星彦地产顾问研究部总监青忠贵说，‘如果算上自住兼投资的购房者，这个比例还会加大。’国际警戒线为20%，上海投资比例为25%-30%，深圳30%？35%？还是更多？ 　　‘发展商目前最关心的不是有没有人买，或者是卖多高价格的问题，而是汹涌而来的购买力带来前所未有的难题：协调来自各种关系的购房需求；避免购房者抢购不成所可能引发的混乱。’对楼市的高预期，让一些自住型人士加入到炒房一列而浑然不觉。如果不是房价涨得那么快，他们的需求不会那么迫切。外来投资的力量仍不可小视。政府建议对特区外投资者加大首付比例即有抑制外地炒房的考虑。据深圳地区银行月度区外流入统计，区外资金显示增加很大。业内人士表示，全国受宏观调控影响都在挤泡沫，深圳一枝独秀地稳健发展，自然会吸引外地投资者进入。 　　‘问题的关键不是目前的投资比例在10%或是50%，而是后续的资金还有多少的问题。当市场每个人手里都是房，而没有资金时，市场将进入危险的萧条期。’业内人士认为购买力的持续性才是关键，以目前来看，需求仍然强劲。 　　政府四条建议震动不大 　　从当地政府拿出的四条建议来说，业内人士的震动并不大。 　　‘两年收回土地是老生长谈，很多土地不能入市还是政府原因造成的。’报告建议人民银行提高普通商品住房首付比例为40%；非普通住宅为50%。但对银行而言，个人房贷对银行来说一直是优质资产。因此，有多少银行愿意失去这一块市场呢？加强监管的系列措施尽管短期会有效，但不能解决需求的根本问题。例如已办理预售许可证的商品住宅必须全部上网公开销售，不得以分期推出，避免人为造成房源紧张的假象。‘但操作上有难度，不同楼盘本身就是不同分期，同一楼盘也可以分期预售。这只是技术问题，作用非常小。’或许，向市场传递的最积极信号，是房地产用地供应量明年将加大。官方建议明年深圳市房地产用地供应应保持在1.6平方公里左右的水平，其中特区内0.2平方公里；特区外两区合计1.4平方公里。 　　‘如果特区内0.2平方公里发展高档住宅也没有意义，政府能不能限定这部分土地用来发展中低档房呢？’某业内人士说，‘香港推出8.5万套公房，上海推出两个1000万，才把房价拉下来。’从沪港经验来看，增大土地供应只能解决部分问题，解决结构上的实际供应量才是关键。深圳有这个魄力和实力吗？

上海推出两个1000万，才把房价拉下来 ——这句话是不正确的，真正让上海的房价进入下降通道的，是中央政府的调控政策。要知道，那所谓的两个1000万平方米平价房，都不是在什么好的地段，与炒楼的主战场地区远着呢。地方政府已经从房价连年高涨中获益非浅，GDP什么的，比搞真正的实业等什么的快捷多了，主动调下来？他没这个觉悟。