商业银行和专家认为，房贷后期监管体制不完善是预售制度产生风险的重要原因 商品房预售制度给银行房地产业贷款带来的风险，近日又在中消协的一场研讨会上被不少专家提出。但其实，因为给银行带来风险而坚决主张取消商品房预售的声音并不多，不论是金融专家还是商业银行主管房贷的负责人，大多认为商品房预售在目前中国的金融监管体制下会有风险，但这个风险不是必然的，关键是如何去完善银行的风险防范机制。 CBD传奇小户型风暴 世茂奥临10.29开盘 莱镇香格里 经典上跃惊喜大礼 中国人民银行公布的《2004中国房地产金融报告》显示，我国工、农、中、建四大国有银行的房地产贷款质量较好，四大银行汇总房地产贷款不良率低于5%。 市场：2004年逾60%开发贷款来自银行 “现在房地产业开发资金的主要来源有三块，一块是开发商自有资金，按照规定开发商自有资金应该达到项目开发资金的35%，一块是银行贷款，根据央行的《2004年房地产金融报告》，2004年全国房地产开发筹措的资金中，银行贷款只占到18.4%.另一块，是开发商的预售回款。这也就是商品房预售制度带给开发商的开发资金。根据央行的报告，2004年全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，其中‘定金和预收款’占到总量的43.1%.而预售款实际上也是银行的贷款。因此从央行这份报告看，在商品房预售制度下房地产开发商从银行处的贷款将达到60%以上，实际上的贷款比例还要高。”一位房地产业内人士跟记者这样分析，“风险肯定存在，而且预售制度是增加了银行的房地产开发贷款风险，比如，之前的全联地产利用公司员工骗贷和今年4月工行对‘森豪公寓’项目发放按揭贷款过程中，累计有约6.45亿元巨额资金因虚假按揭形成风险。但风险和受益综合考虑，现在的银行都还是愿意这样做。” 问题：没有完善的市场评估体系 在日前由中消协组织召开的“商品房销售模式研讨会”上，中国人民银行研究局金融风险处副处长卜永祥承认，房屋实行预售以后，购房者银行的按揭贷款就无条件地划拨给开发商了。开发商怎么利用这笔资金、没有人监管，这对银行来说存在不小风险。 香港百骏（中国）投资控股有限公司董事长王济武则认为，目前个人按揭贷款的问题主要出在以下几个方面：一是假按揭，不少开发商开发的商品房本来市场售价可能只有6000元/平方米，但银行按揭可以做到8000元/平方米，主要原因在于银行没有完善的市场评估体系；二是购房者在各家银行间可以重复贷款，原因在于银行间没有联网；三是同一购房人异地多次贷款，主要问题在于有的银行没有全国联网。 银行：原因是没有良好的后期监管体制 然而有问题并不等于就要取消商品房预售制度。 对于此前央行提出的要取消商品房预售制度的说法，各商业银行有自己的看法。 某国有商业银行北京分行房地产信贷部门的负责人对记者表示，“很多国家和地区也存在商品房预售的问题，但因为有良好的后期监管体制，并没有带来高金融风险。中国银行业目前的风险主要来于监管不到位，并不是商品房预售本身的问题。”王济武分析认为，尽管有一些问题，但个人按揭贷款目前来看还是各家银行的优质业务，不良比率很低，从风险收益的角度来看，各家银行并不愿放弃。 事实上，截至2005年6月末，我国商业银行房地产开发贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。房地产贷款紧缩给银行带来了经营压力。为了缓解这一压力，在不触及政策红线的前提下，不少银行正在试探性地打开房贷口子。当然这个口子主要还是面向优质房地产企业。 今典集团董事长张宝全近日向记者透露，今典集团近期将和工商银行签署总额20亿元的综合授信，尽管今典目前没有资金缺口。早在9月下旬，农业银行与阳光100置业集团刚刚签署了15亿元的综合授信，这是宏观调控后农业银行首次授信房地产开发企业。在日前举办的“新财富地产融资论坛”上，银监会政策法规部研究局副局长杨再平曾明确表示，从四大国有银行贷款来看，房地产贷款不良贷款率低于5%，质量很好，他同时肯定了房地产贷款将会放松这一说法。 专家：必须建立完善的市场监管体系 王济武也认为，目前银行应该着重解决自身存在的缺陷，而不是取消商品房预售。其主要包括三个方面：一是完善对期房的评估体系，提高商业银行的风险鉴别能力，如果银行内部不能完全解决这个问题，应该仿照西方一些国家的做法，发展一批小型金融服务机构为银行提供风险控制建议；二是银行间要做到信息资源共享；三是银行应该加强对违约者资产的处理能力。 中国社科院金融研究所金融发展与金融制度室主任易宪容认为，如果目前房屋预售制度不取消，仍然让其运作，那么必须建立完善的市场监管体系，包括四个方面：一是政府要建立严格的房地产市场准入制度，政府要对开发企业的财务状况、信用状况进行审核，只有达到一定资质的开发企业才能进入商品房预售市场；二是要建立由银行、开发商、购房者共同承担的风险共担机制；三是预售资金可根据工程进度分期付款，这样可保证商品房质量；四是商品房预售资金不能由开发商直接管理，而是采取设立专门账号的方式由银行托管，这样可以防止开发商挪用房屋预售资金，同时还能杜绝开发商的假按揭。 ■银行界·关注 各大行控制开发贷款比较严格，总体来看房地产个人按揭贷款业务属于资产质量较高、风险较小的贷款种类 中国农业银行总行房地产信贷部的一位负责人告诉记者，受外部环境影响，目前各大银行在控制房地产开发贷款方面还是比较严格的。主要采取的措施包括：控制开发贷款在贷款总额中的比重、选择好的开发商给予授信、选择好的项目并在贷款期内进行检查、部分回收支行的贷款审批权等。 这位负责人告诉记者，每个银行在房地产开发贷款风险的内部控制方面都有自己的一些做法，具体措施各个银行都不一样，而且属于不便对外透露的银行内部秘密，但在一些主要的风险控制方法上，各家银行差别并不是特别大。 中国工商银行总行个贷处的一位信贷业务负责人在接受记者采访时表示，总体来看房地产个人按揭贷款业务属于资产质量较高、风险较小的贷款种类，但各大银行也会有一些防范房地产个贷风险的具体措施。主要包括降低按揭贷款成数、减少贷款年限、检查贷款申请人的资产及收入状况等。 从目前的情况来看，各家银行对个人住房按揭贷款业务争取比较积极，大家都想扩大住房按揭业务的市场占有率。尽管央行通过文件已经提高了商品房按揭贷款门槛，而且各大银行基本上都在执行央行的文件，但不少体制比较灵活的股份制商业银行为了争取商品房按揭贷款推出了许多招揽业务的优惠制度，这也说明各大银行在控制商品房按揭贷款的风险上并不像其他贷款种类那么谨慎。 ■银行界·观点 取消预售会加大银行风险 某商业银行称央行没有提供足够数据证明，对房地产行业的贷款比对其他行业的贷款风险更大 8月15日央行发布的一份《2004中国房地产金融报告》，确实让全国的地产商们紧张了不少。比较戏剧性的是，对于一份2万多字的长篇《报告》，引起大家激烈讨论的却是一条只有几十字的建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。 对此，某国有商业银行北京分行房地产信贷部门的负责人表示，目前只是央行提出建议，但是房地产是一个政策性很强的行业，现在已经围绕商品房预售制度，在政府部门形成了一整套制度设计架构，在银行部门也形成了完整的风险控制链条，如果要改成现房销售，很多方面都要调整，不是央行几句话就可以轻易改变的。他举例说，按照目前的政策，开发商要有35%的自有资金，同时四证齐全，才能从银行获得开发贷款。实际上整个项目的运转资金包括三个部分：开发商自有资金、银行贷款、预售回款。现在如果把开发商预售回款这条路堵死，那么是否要提高开发商自有资金比例？如果不提高，或者提高程度不大，势必会加大开发商对银行的资金需求，从而加大银行风险。 另一位国有商业银行不愿透露姓名的相关负责人表示，央行报告中涉及取消房屋预售的只有短短几句话，并且没有给出具体理由。事实上，央行没有提供足够数据证明，对房地产行业的贷款比对其他行业的贷款风险更大，对个人住房抵押贷款比对个人的消费贷款或者其他个人金融业务的风险更大，因此大家目前还看不到取消预售的正确性在哪里。这位负责人表示，央行只是给金融机构发出了一个风险警示，请商业银行不要对预售房进行贷款。不过，商业银行的另一主管部门银监会并没有明确支持央行做法，并且事实上，商业银行也是根据自己的情况独立发放贷款。 ■一家之言 假按揭与商品房预售无关 王济武介绍说，早期商品房预售的确出现过很多问题。像上世纪80年代末广东等地出现了期房销售，深圳、惠州等地经常发生开发商收取期房订金之后携款潜逃，东莞、江门等地也出现了烂尾楼和各种纠纷。但这些问题在很大程度上是由于我国房地产业的相关法律法规还不健全引起的，这些问题要超越期房销售本身。 后来1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》对商品房预售给予了肯定，应当说，这十年来，商品房预售制度对中国房地产市场由小变大的发展作出了巨大贡献。 尽管这几年也出现过“森豪公寓”、“全联地产”等著名案件，但是从整体上看，商品房预售出现的问题明显减少，越来越可靠。 “假按揭骗贷和期房销售没有必然关系。”某国有商业银行北京分行房地产信贷部门的一位负责人这样明确表示，他介绍说，即使是现房销售，如果开发商的户型结构设计不合理或者有其他问题，房子不好卖，开发商同样可能通过假按揭来骗贷；而即使是期房，只要市场上有需求，开发商不愁销路，开发商也不会铤而走险通过假按揭骗取贷款。 ■他山之石 港开发贷款由律师行按照工程进度划拨给施工方 商品房预售也叫卖楼花，就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，兴起于上世纪50年代的香港。当时大量内地人移民香港，造成香港住房严重不足，需求急剧攀升。后来霍英东成立立信置业有限公司，提出“预售楼花”，并提倡分期付款，一改当时的现楼销售政策。 随后其他地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大特色。借助这一政策，香港地产业蓬勃发展。后来卖楼花的销售方式被东南亚各国广泛使用，之后传入中国内地。 不过香港尽管采取商品房预售模式，但监管方法非常成熟。比如香港楼盘可以预售，但土地必须全款支付。开发商需要把土地抵押给银行获得建设贷款，但与内地不同的是，这些贷款不能由开发商支配，而是由律师行按照工程进度划拨给施工方。并且每个阶段都会有监理机构和律师行验收。 在美国也可以购买期房，不过购买期房时一般只要支付定金，只有在住房真正交付后，开发商才能从银行得到消费者的房款或按揭贷款。