[转]没有调查就没有发言权，房子肯定升值是谬论韬客论坛 - 韬客沙龙

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[房事][转]没有调查就没有发言权，房子肯定升值是谬论

楼主发表于：2005-10-22 06:56

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1楼电梯直达

我是结构设计师，专门设计房屋的。就现在我国房屋的设计手段来说，一般民用建筑安全使用年限只有50年。什么意思呢？除了特殊建筑物外，任何民用建筑使用50年后出现房屋质量问题均和设计，施工单位无关。所有的设计依据根据国家的设计规范来进行的，国家的设计规范经过概率理论来进行的安全设计。按照目前的建筑技术，没有人敢保证2、300年房屋不出现问题，连50年以上也没人敢说。如果对方批驳我，请充分了解我国的房屋设计后再说，不要门外汉说行话，这样会被笑话的。本来不想多说什么，现在实在不吐不快。大家都知道我国一般的房屋土地使用权只有50或者70年。为什么这么定呢？恰恰因为和房屋安全设计年限吻合。也就是说，50或者70年后，你的房屋折旧已经为零。根本没有价值了！！！可是很多人总觉得自己的房屋50或者70年后也会升值。你们错了。我国的土地所有权是国有，我们只有使用权。这和美国或者其他国家不同。人家买下房屋就同时买下了土地的永久所有权，而我国不是。只要我国土地所有权是国有的这一根本制度不变，我国就没有完全意义的房地产市场化。可是为什么他们会觉得房屋升值呢？恰恰因为是房屋下面的土地升值了，才造成的错觉。而土地的升值所有权是国家的，不是你的。什么意思呢？现在房地产商买地建房，要交国有土地出让金，而且这是房地产开发最大的一块成本。这个出让金就是你的使用权的来历。换句话说，50或者70年后，你的土地使用权到期了，没错你是可以续签使用权，可是你就要重新交纳这个国有土地出让金。那个时候，你以为国家会让你按照50或者70年前的价格支付国有土地出让金吗？必然要按当时的价格来支付。这样房屋的升值（确切的说是土地的升值）都是被国家收归国有。或者国家由于特殊城建和规划需要，不同意继续出让国有土地使用权。那么你不要相信国家会以当时的房屋价格来支付你的赔偿。因为你的房屋按照折旧，已经没有多少钱了。同时你的房屋要想继续使用，必然需要加固。而加固的费用不会比重新建筑便宜多少的，你可以随便问一个结构设计师。土地是所有生产资料的源泉。我在“有种情况值得注意“的文章中说过。在我国，房屋如果只是居住，那就和汽车没有什么两样，都是消费品。不会产生价值。因而不会永远升值。一时的升值是由于客观环境和供需矛盾出现的价格波动。在理论上不具备升值的必要条件。而别的国家不同。为什么呢？因为美国等其他国家房屋下面的土地——也就是生产资料在你买了房屋就永远归属你。而土地这种特殊生产资料必然可以随着时间产生新的价值，就体现在上面房屋的升值上。很多人总是拿美国等其他国家的房地产概念来和中国比较，完全不考虑中国国情，实际上这有着根本的区别和不可比性。总结一下，“长期来看，房子肯定是升值“，在我国完全是一个错误的命题。长期来看，是房子下面的土地升值，而升值的所有权不属于你。在我国房屋50或者70年后，他的价值折旧为接近于零。房屋和汽车，在我国没有区别，都是消费品。