近期，美林集团和摩根士丹利两大全球著名投资 银行，分别以出资入股和整栋购买的方式，注资北京银泰中心和富力双子座TOWERⅡ，此举被视为外资投行大规模进入北京房地产市场的前兆。 　　外资投行注资北京楼市，主要基于以下三方面的原因。首先，对于投行来说，房地产与股票、证券等一样，都是一种投资工具，而北京房地产项目的投资回报率相对来说比较高，具体包括租金回报和资本回报两个方面，其中租金毛收益的回报率在8%-10%左右，而上海和香港仅为3%-5%，世界平均水平也只有5%。其次，上海、广州、深圳等南方城市房价一直呈快速上涨趋势。根据投行的经验，任何一个行业都存在由盛到衰的周期，预计这些南方城市未来的房地产市场将步入回落期，因此将投资重点转向北京。第三，人民币升值预期依然强烈，部分外资投行会考虑通过购买内地的物业，等将来人民币升值后赚取更多收益，但这并不是外资投行注资北京楼市的最主要原因。 　　目前外资投行的投资需求确实特别强烈，而国内的发展商以前能够很容易地从银行得到贷款，现在已经非常难了。要想把项目运做下去，就要通过各种手段融资，即便通过外资投行融资会比银行贷款支付更高的财务成本，但在别无他途的情况下，国内的发展商也只能接受支付高一点的代价，向外资投行进行股权融资，来支持项目的开发完成，所以说，双方的需求还是比较一致的。 　　外资投行选择进入一个地区的房地产市场，还和整个社会经济环境有关，整个社会经济良性发展，市场中的企业信用都比较高，那么，外资投行才敢进来。另一方面，政府也要建立信息透明和公开的制度，否则，外资投行对本地市场两眼一抹黑，就算8%的回报率相当高，他们也没有信心投入资金。 　　在国内金融政策步步紧缩的情况下，外资投行进入北京房地产市场，不仅能为房地产行业的发展带来充实的资金支持，而且，类似美林集团入股北京银泰中心这种股权融资的模式，有别于开发商向银行贷款这种债权融资的模式，外资投行通过参与或监督项目的开发过程，也带来国际上先进的设计理念、管理经验等，有助于中国房地产行业整体素质的提高。另外，通过与著名外资投行的合作，房地产项目本身的品牌效应和受关注程度都会有所增加，对于项目后期的销售会有很大帮助。 　　近期有很多外资投行通过戴德梁行等知名的房地产咨询机构，寻找北京有地的发展商进行谈判和沟通，但在这些“地主”与“金主”的接触中，除了美林和摩根士丹利之外，很多都无果而终。目前对于“地主”与“金主”来说，两者在谈判中所处的地位势均力敌，北京在去年8.31之后，已经没有更多新的地块出让，而外资投行则希望利用发展商资金的缺口以及自身的名气，争取一个比较优惠的价格，在这种情况下，谈判往往十分艰难，而谈判的焦点也就集中在价格方面。外资投行对项目投入巨大，并要承担经营风险，因此，发展商应该给予投资者一个合理的回报空间。况且，外资投行在全世界范围内进行投资活动，如果没有合理的回报，并不急于进入北京房地产市场，而发展商在取得土地之后，按照出让合同的规定，必须在一定期限内进行开发建设。因此，长远看来，在“地主”与“金主”的谈判中，外资投行还是占据优势。 　　在很多外资投行与发展商谈判的过程中，房地产咨询机构发挥着不可忽视的重要作用。如要对拟成交项目进行专业细致的评估，为买卖双方提供一个公平交易的基础以及成交价格的参考。更重要的是，在提交估价报告的同时，还会针对客户的具体情况，给出一些有针对性的专业意见。因此，在进行外资投行股权融资之前，选择一家好的房地产咨询公司是保证融资顺利的前提。