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楼主发表于：2009-09-03 10:48

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高房价的本质和危害及政府的土地管理方法与责任

发布时间：2008-01-05　文章来源：投稿文章作者：汪林海

——兼答郎咸平、徐滇庆　　当前，高房价的成因是什么？对这个问题，老百姓是不明白的。老百姓不明白，这很正常。可是，一些知名的学者也没有搞清楚。 一、高房价的本质，是土地管理问题 　　香港科技大学的郎咸平教授和北京大学的徐滇庆教授认为，流动性过剩、没有投资渠道，是高房价的主因。言外之意，老百姓有很多钱，没有地方投资，只能买房子，所有房价上去了。　　实际上，高房价问题的本质，是土地管理问题。当前，由于土地管理长期跟不上经济发展和社会发展的需要，导致土地供给长期不足，从而导致住房供给不足，房价上涨。当前住房价格是正常的，不正常的是土地管理水平十分落后。　　高房价与流动性无关、与居民缺乏投资渠道无关、与炒房无关、与开发商捂盘无关、与官商勾结无关。　　我希望老百姓要明白、专家们要明白、政府要明白，房价问题的实质是土地问题。我国只有一个地主，这个地主就是政府。目前地主（政府）没有管理好土地，导致了高房价。　　当前，土地供给和国土资源管理长期跟不上经济发展和人民生活的需要，地价高涨，房价高涨，企业和居民叫苦连天，地方政府却通过卖地拿到很多钱。 二、高房价四大危害：经济泡沫、加重年轻负担、加剧剥削、城市化受阻 　　1，高房价的第一大危害，是经济泡沫 　　当前，一些主要的大城市的房价已经高达万元，相当于住房生产成本的5-10倍。从长期来看，城市化进程一旦放缓，房价立即就会下跌，房价一旦下跌，导致企业、很行的资产状况迅速恶化，各种经济合同、信贷合同无法执行，经济混乱和停滞。请大家永远记住一句话，地价有多高，泡沫有多大，因为，如果土地除了建房之外没有别的用途，那么，土地的价值实际上可视为0。当前，地价不断攀升，实际上是经济泡沫不断增加。　　目前来看，长痛不如短痛，如果政府下狠心，把房价和地价将下来，短期内，会对经济有负面作用，但从长期来看，有巨大的好处。如果政府任由地价和房价的高涨，那么，泡沫越来越大，泡沫破灭带来的危害就更加爱严重。　　2，高房价的第二大危害，是增加年轻人负担　　需要买住房的认识，都是年轻人，他们本应该朝气蓬勃，轻装上阵。可是，高房价却成了中国新一代年轻人身上的致命的包袱。国家的未来属于年轻人，国家的前途和命运决定于年轻人。实际上，当前，主要的大城市中的年轻人创造的财富中，40%左右被政府税收拿走，30%左右被地主（政府）和房东拿走，只剩下了30%才归自己。　　年轻人背负如此沉重的经济负担，国家怎能有前途？高房价直接葬送了年轻一代。　　3，高房价的危害之三，出现和加剧剥削　　高房价之下，剥削现象极为明显。　　首先，是有房人剥削无房的年轻人。年轻人需要租用住房，可是，房租已经远远高于应有的成本。据本人所致，北京租房的年轻人收入的30%，要通过交房租的方式，送到有房人手中。许多人凭借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租给年轻人，自己每个月收房租，成为新时代的食利阶层。当前的土地制度导致了高房价，导致大量的食利阶层出现。　　路人皆知，食利阶层是经济发展中的毒瘤：他们没有创造任何财富，却占用大量的财富。我们口口声声要反剥削，反对食利阶层，可是，当前，我们的制度直接导致了大量食利阶层的出现。　　其次，是地方政府剥削百姓。当前，地方政府控制土地，土地短缺，导致地价飞涨和房价飞涨，政府却通过卖地卖得到数千亿的收入。这些收入原是百姓合法的税后收入，却又不得不拱手送给政府。因为，如果百姓不把这些税收收入拱手送给政府，那百姓就无处安家。当前，百姓首先把钱交给开发商，然后开发商把这些钱交给政府。最初出钱的是百姓，最后拿钱的是政府。　　当前，上述两种剥削都是十分残酷。需要租房的年轻人如果交不起房租，就被赶出去露宿街头。老百姓出不起钱，就无房可住。　　4，高房价的危害之四，城市化进程受阻　　当前我国正处于工业化进程，这需要许多住在农村的居民搬迁到城市居住，这就是城市化进程。农村人口减少，城市规模扩大和人口增加，是当前我国经济发展的必然趋势。可是，城市中高昂的房价，使得进城工作的农村劳动力根本无法买房子，从而，无法成为真正的城市人口。　　由于农村人口无法进程安家，从而，农村的宅基地也无法空出来，从而通过空出农村宅基地来增加耕地面积也无法实现。　　而且，由于高昂的房价和大量的食利阶层的存在，导致城市中的企业经营成本提高、居民生活困难，整个国民经济发展受阻，工业化和城市化进程受阻。 三、解决高房价的措施 　　解决高房价的措施，要从土地出发。措施有两个。　　1，降房价的长期根本措施：农民自由出售土地　　当前，正是由于农民不能自由出售土地，才导致了土地长期跟不上经济发展和城市发展的需要，从导致了高房价的出现。　　如果农民可以自由转让土地，政府收取一定比率的土地转让税，那么，土地的供给就会及时跟上我国经济发展和城市发展的需要，就不会出现如此高昂的房价和如此残酷的剥削。　　个人建议政府要在5-10年出台企业和农民自由卖地、政府收取土地增值税的政策，因为，这个政策才是当前我国城市化进程的必由之路。　　农民自由卖地的同时，政府要通过卫星监控整个国家的土地使用状况，防止短期内出现大规模的耕地被占用，从而出现粮食安全问题。只要耕地占用没有出现急剧的变动，那么，市场会自动调节，使得耕地数量保持在一个合理的水平。　　2，降房价的短期根本措施，增加土地供应　　政府只要大量供应土地，那么，住房的价格水平就会大幅度下降。这是简单的经济学逻辑。 四、如何管理耕地，确保粮食安全？ 　　当前，政府为了确保粮食安全，采取了最简单，也是最粗暴的办法，那就是划定基本农田。其结果，是经济发达地区企业和居民要用地，却没有地可用，而在经济不发达地区，土地却荒芜了。整个国民经济因为土地管理不善，导致了巨大的损失。　　要管理好耕地、确保粮食安全，首先要有正确的认识。我们要深刻认识到：　　1）目前和今有很长一段时间，我国粮食安全的核心问题，是粮食价格太低，种粮赚不到钱，绝不是工业化进程占用耕地导致耕地减少。　　我们当前粮食安全的最大问题，绝不是耕地被占用的问题，而是粮价太低，农民种粮赚不到钱的问题。湖南、安徽许多优良的耕地被荒芜，就是典型的例子。目前，由于粮价太低，导致农民种粮辛苦一年所得的收入，还不如在城市打工一个的月的收入。农民种粮食的积极性很低，土地荒芜、半荒芜严重。当前，粮食产量不高，甚至出现下降的根本原因，绝不是耕地被占用，而是粮价太低，种粮收入太低。　　今后很长的一段时间，可任由耕地被工厂和企业占用（从而发展工业，推进城市化进程），从而减少在耕耕地数量，提高粮食价格。粮食价格提高以后，种粮收入增加，现存耕地荒芜、半荒芜现象将会减少，还会有新耕地开垦出来。我国有960万平方公里，采用现代科学技术后，增加耕地的潜力十分很大。　　我总觉的，一些专家和政府官员被饥饿吓怕了，连最基本的经济规律都忘了。如果政府确实担心粮食安全，那么，政府也不应该划定基本农田，而是应该加快中西部地区的农田水利建设和南水北调工程，增加全国耕地数量。做到东部耕地被占用的同时，中西部地区有新耕地开垦出来。东部发达地区耕地被占用，是为了发展经济，富民强国，在中西部开垦耕地，是为了粮食安全。　　2）管理土地的正确方式，不是依靠官员，而是依靠市场，土地国有不等于管理土地需要官员直接审批。　　当前，我们没有充分利用市场来管理土地，而是依靠各级政府官员来管理土地，结果是使房价飞涨，地方政府获得大量不正常的收入，居民怨声载道、经济泡沫、出现残酷剥和大量食利阶层，导致了当前一系列经济问题和社会问题。　　我们国家很大，而且又是间接选举，从而我们的政府不可能像新加坡、香港那样，可以对一些具体的、细微的问题进行干涉，我们需要依赖市场，才能真正解决我国土地资源的有效配的问题。大家要相信市场的作用。　　采用土地市场化管理，与土地国有并不矛盾。相反，采用各级官员直接管理土地，反而与土地国有相矛盾。因为，土地由官员来审批时，大量的土地被以低于市场价的价格出售（官员从中渔利），导致国有资产大量损失，这显然违背了土地国有。　　今后，可采用土地使用者自由转让土地使用权，政府收取一定比例土地增值税的方式，来管理国有土地。这样，由于当前土地管理不当导致的一系列问题自然得到解决。　　3）粮食安全问题和耕地问题，完全可以通过价格手段来解决。　　当粮食价格涨到一定水平，农民种粮的积极性就会提高，粮食产量、耕地数量都会增加。而粮食价格很低时，即便是有很多耕地，粮食产量也不会很高，耕地也会减少，粮食安全和耕地数量安全反而会出问题。如果粮价一直维持在较高的水平，粮食安全是不会出现的，反而，如果粮价维持在较低水平，粮食安全问题就会出现。试想一下，如果粮价极低，全国的任何耕用来种粮都亏损，那么，全国的耕地将会被荒芜和用作其它用途，粮食安全问题就很快出现。　　政府如果确实担心粮食安全，那么，我们可以使粮食价格维持在较高的水平，此时，种粮非常有利可图，粮食产量、耕地数量都会很高。同时，可以给低收入的群体发送一定数额的粮食涨价补贴，确保低收入人群的生活不应粮价上涨受到损害。　　我们不需要、也不应该给每个省、市、县、乡划定基本农田数量、耕地数量，这样，中央政府管理起来很累，而且管理的效果也很差。我们要采用价格杠杆，来确保全国的耕地数量足够。　　4)确保粮食安全和确保国土资源的有效利用，是全国性的问题。要在全国范围内优化土地资源利用，不应要求每个省、每个市、每个县、每个乡镇都有耕地，都有基本农田。　　有些省市，如上海、江苏、浙江等地的土地用来种粮食，是对土地资源的一种巨大的浪费，湖南、安徽、江西、云南等地的土地才是用来种粮食的，上海、江苏、浙江的土地应该用来开办工厂、发展工业。从世界范围内来看，今后，用中国的土地种粮食，很可能是对土地资源的一种浪费，澳大利亚、阿根廷的土地才是用来种粮食的。　　5）高水平的国土资源管理，是一方面确保企业、居民比较轻松自由地使用任何一块土地，另一方面，又确保粮食安全得以实现。　　我们当前土地资源管理直接划分基本农田和直接审批。这种方法对政府要求很低，但是太简单，太粗放，太粗暴，对国民经济和人民生活损害严重。导致企业和居民要用地，需要很富杂的审批，还很难得到土地，而且还不可避免的存在这样那样的腐败。　　真正高水平的土地资源管理，是一方面确保企业和居民可以轻松自由地购买、使用任何一块土地，另一方面，又确保粮食安全得以实现。这才是高水平的国土资源管理。这样会对国家和人民有利，但管理起来比较复杂，对政府却提出了较高的要求。不过，既然对国家和人民有利，政府应该勇敢地选择这种方法。 五、高地价、高房价期待的，是政府的良心和奉献精神 　　一方面，降低房价和地价、采用市场化的方式来管理土地，对我国经济发展是利远大于敝，对我国人民生活也是力远大于敝。而另一方面，降低房价和地价、采用市场化的方式来管理土地，会损害各级官员的利益，因为，这样可能会降低各级官员手中的权力和筹码，减少地方政府的收入，也可能会影响各级官员的政绩。　　这需要各级政府不以自己的利益为出发点，而是以国家和人民的利益为出发点，来开展工作。　　我国各级政府不是人民直接选举产生的，而且，老百姓实际上也影响不了各级政府官员的升职、降职和奖惩。从而，在管理土地、管理房价上，特别要求各级官员要有奉献精神，要有良心。因为，管理好土地、管理好房价，对人民有利，对国家有利，但未必对官员个人有利，未必对某个政府有利。　　（作者系北京亚细亚经济理论研究中心主任）

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