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似乎是个很简单的道理…… 相信不少人都看过春节期间头脑风暴 :王石与潘石屹pk拐点论的节目了吧。 (是上海第一财经节目) 看完之后，我对印教授的几个观点有所感触。何为“有能力购房者”，理论上说，除去未满工作年龄的人和无能力购房者之外，剩下的人群都该属于有能力购房者。即便是退休的爷爷阿婆，他们依靠理财收入也未必不可能踏入购房者的门槛。 购房，无非是自住和投资。除却现有的城市人口，每年还有1%的人涌入城市，但显然这些人都该属于无能力购房者，潘石屹的这个刚需理论似乎和印教授的“有能力购房”理论存在矛盾。 退一步，撇开自住，以房产投资客的眼光来看，如今的房产市场的确毫无投资价值可言。一套上海非市中心的内环200万的2房，全装修的租金不过4000。年收益率不到2.5%（银行年息4%左右）。再往内地中小城市，新型商品房的空置率超过40%。以租养房的投资理论，在如今的这个价格下，纯属扯谈。如果从长远看，以房价未来的预期涨幅作为房产投资的主要收益，那么现在进场剖除得到的房租收益，还必须保持约每两年10%的涨幅，才能保本。在zf的大量政策下，这样的投资成本高，风险大，预期收益低，最重要的是，投资流动性低，高额资金被锁死，短期内想要套现不得不少量割肉，令投资收益进一步锐减。 说了这么多，开始进入正题。《似乎是一个简单的道理》 房租的高低由市场决定，简单说，赚钱多少决定了房租的高低。以都市普通白领家庭收入10K/月来计算，房租占到1/3左右的3500元应当是能接受的界限了。而这3500的房租相对应的房子目前来看是3-5年的新小区的2房，市价约在200万左右。收入不涨，房租很难有大幅上涨。一旦房租上涨，这批人必然选择求租价格不变但品质较差的房子。不过，这批人和这个价格左右的房子恰恰是这个市场上最热销的房子。所谓的刚需婚房，改善调整型需求大多都瞄准了这类房子。 于是，矛盾就出来了。既然房租的收益率极低，投资客死抱着高位的价格无异于自缚手脚，而对租客来说，他们所支付的房租只与自己的收入（即整个市场的薪酬水平）挂钩。投资客想要得到整体上更大的回报，似乎抛售现在的房产才是正道。 有抛盘，却无人接盘（部分是接不起），必然导致房价下跌。而下跌到什么程度？我觉得，当这批租房的白领（更多的是近几年开始工作，没有得到父母现房支援的新白领）觉得能够承受的起的房价，即是所谓的租、售平衡。 写了那么多，感谢看完文章的tx。 一句话来总结一下即，收入决定房租，房租决定房产投资收益率，收益率高低决定抛或吸，抛吸决定买方或买房市场，市场决定房价走向。 以上是鄙人一些不成熟的观点，欢迎指正。呵呵。

刚看到一不错文章,转来大家欣赏:)

谢谢，降的多了好买。

有一定的道理

谢谢支持

进来学习:lol

谢谢捧场:)

胖鱼好。 如果理性的市场则如此，但前一段是非理性市场，现在晚上到各去年售出的小区看一下，能有百分之十的灯光就算不错的了。一个个二三十层的大楼零零星星的灯光很说明问题，而且交付期赵晚的灯光越少。但小区说法房子基本售出。说明这一段时间炒房成为市场的主调。从北京来说，房价远高于月入五六千元的白领所能接受的，而这部分人是购房的主力，这说明房市脱离了市场。 另一个现象许多人没有注意，一些城市开始大规模拆除违建房，甚至伤及十几万人的小商小店，政府本来对这样严重引起群众不滿的事是不敢轻易下手的，特别是贵州事件后。但这些拆违行动反越来越厉害。同时期政府也放出消息要大量投资城市建设。 联想前一段国外一些机构评价我国将出现一次大的经济危机来看，政府显然是要用政府投资搞城市建设缓解房地产带来的问题（房市下跌引起材料市场的问题，以及其它各市场问题），以防止这一预计会出现的经济危机。其紧迫性已经大于来自群众的不滿问题。 由此可以看出，房市国家不会大规模动手救的，改用城市投资救材料市场和一些大的房地产公司，而小的房地产公司加入不到政府项目中，他们将与炒房者一起成为今秋房市大跌的牺牲品。

很有道理。:P

啊,不好意思啊,,,你7月份的回帖我竟然没看到,,,抱歉啊 ZF出手相救,,,明显是不太好了,,,昨天降息,虽说有挽救股市以及楼市的说法,但市场未必领情,从今天的股市跌穿2000点指数就看出了,,楼市的泡沫积累的太久了,,,,从总体来说,中国还没有一次全国性的大跌,,一个只升不跌的市场是不正常的...你的观点我也同意,,,现在点灯率早已成为大家判断小区实际居住的依据了,,,,上海这里,炒楼严重的地段确实如此.... 周末与亲戚吃饭,他们说,,,邻居的30多平米的小房子竟然在中介挂牌120万,,真是疯了,,,,地段算上海非常好的地方,所以不少地段的新楼盘开价3-6万/平米,但你想想看,有多少人能一下拿出几百上千万的钱来买房子,,,我住在上海内环内,,,基本见不到1.5万一下的房子(是旧房子,工房,不是公寓房),,,高层公寓房,5-10年的很少见到1.8万一下的,新房一般超过2万,,,江边的4-11万一平方不等...我的表弟想买个旧房子,,,15年左右的,,,楼梯的,,,60平米,,,人家开价120万以上,,,让他到那去弄钱呢? 所以上海的楼盘我的看法是这次调整,起码得跌去50%以上才趋向合理.最好70%,,呵呵,当然只是自己的想法.