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[房事]老潘拿地记

楼主发表于：2007-09-12 16:10

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1楼电梯直达

"同志们,无论如何也要拿块地了!"在房地产公司的晨会上,老潘以决一死战的口气对他手下的管理层们说。见大家面有难色,没人吭声,老潘又提高了一点嗓门:"以前我们错过了多少机会,现在为了解决公司缺地的困难,希望大家都出去找地!什么办法都可以想,不限于招拍挂,股权收购的也行。" 老潘是名满京城的"老地主"了,在地产圈内滚打20年,什么大风大浪、怪事黑幕都见识过。但眼下,他也遇上了难劈的柴——找地。 3年前,2004年8月31日,国内土地交易制度实施重大改革,所有土地转让都必须通过招拍挂的形式公开竞价出让。从那以后,北京的土地市场连续3年没有达到预计供应指标,2006年全市住宅用地供应只完成计划的50%左右。供地不足之下,在2007年入秋时节,市场用一波"天价地"狂潮迎接"8·31"三周年。槌声阵阵中,上海黄浦区163号街坊地块拍出6.69万元的中国第一楼面地价;长沙新河三角洲地块创下92亿元的总地价天量。而这时,老潘公司已有的项目开发都已经接近尾声。没有新地可供,面对 "高耸入云"的地价以及越来越吃紧的贷款,平日叱咤京城地产圈的老潘和他的公司正面对"无米下锅"的窘境。为了拿地,老潘亲眼看到他的那些如狼似虎的同行们一个个抢红了眼,什么招数都使出来了。 "特务跟踪" "3年以来北京二手土地市场上的住宅建设用地价格平均上涨了3倍。"老潘说。据统计,四环内一块面积20万平方米的地,2004年的价格不超过8亿元,如今没有20亿拿不下来了。 "招拍挂"之初,原来的"协议转让"土地仍在支撑供应,北京的地价还没有现在这么高,但当时有很多开发商已经看准了上涨的趋势,开始大规模圈地。可是,更多的开发商在那时选择了观望。其结果就是,越观望地价越涨,待手中在开发土地消耗殆尽时,只能被迫高价拿地。老潘的公司在早几年的项目开发中也还储存着大量的家底。所以,在北京土地供应相对充裕的2005年,他接触过好几块位置不错的土地,都因为嫌地价太高而没有下手。结果,他现在后悔了。眼看着北京的地价一路飞涨,仅靠手里那点自有资金,拿地越来越吃力。 "3年了,我们光买标书花的钱,和把保证金打入土地储备中心指定帐户所损失的利息也有几百万了。"老潘说,3年来他一次又一次冲刺土地招拍挂市场,但是至今一块地也没拿到。 "我对土地交易所里那个唱标的小姑娘声音已经产生了恐惧症",老潘开玩笑说,每次听到别家比自己高几个亿的报价从唱标员嘴里像唱歌一样轻轻唱出,他坐在台下心里便一阵抽搐。 2006年6月,被北京市国土局收回的"摩根中心"土地使用权拍卖,老潘及公司管理层们一合计,认为这块地位于奥运会"鸟巢"主场馆近旁,升值潜力可观,因此老潘倾囊而出,集中全公司所有能调动的资金,志在必得。竞拍的前一天晚上,老潘一整夜没睡着,反复掂量自己的出价。第二天一早,他咬咬牙,鼓足最大的勇气,郑重作出一个大胆决定——改变以往报价保守的做法,在原定的价格上再加2亿元,使报价达到14亿元,以确保压倒优势。去往拍卖现场的路上,老潘坐在车里忐忑不安,认为自己随便改的这么一笔,就将公司一个项目的利润全部搭进去了。老潘万万没想到,当上午10点拍卖开始,刚一上场,唱标员唱出的第一个报价,就一拳把他打得再也爬不起来了。那是首创联合体的报价——17.61亿元。这个价位一剑封喉,宣告了老潘的出局。老潘眼前一黑,脑袋一沉,几乎昏厥过去。手下们大惊,立即七手八脚地将潘总架起逃离会场。当一干人等撤退到附近的凯宾斯基酒店时,公司管理层们召开临时会议,批判老潘的报价"过于保守"。 "我的妈呀,我都加了2个亿啊,还保守啊!"老潘觉得自己很冤枉,因为京城地产大腕任志强带领的华远公司报价也才12.5亿元。 3个月后,2006年9月,北京"地王"广渠路36号地招标出让,老潘带领公司管理层当天赶到北京国土局二楼土地交易大厅。进大厅时,他就感觉有点异样——一个陌生的年轻人一路紧跟在后面,寸步不离。起初,他以为是自己公司新来的员工,也没太在意。直到发现这个年轻人总在与他几米的距离跟着时,他才渐渐感觉不对劲。 "你是干什么的?为什么老跟着我?"老潘转过身来,对年轻人大声喝问。"你问我吗?那我告诉你,我是XX公司派来的。"这个年轻人面无惧色,十分坦白。他说出的是老潘在拍卖场上很熟悉的一家竞争对手公司的名字。 "我们老板交待的,我今天的任务就是跟着你。"年轻人接着说,自己是部队转业的,当兵时练过特种侦察本领。见多识广的老潘第一次遇上这样的事,当时就气恼地拂袖而去,离开了招标现场。他后来从圈内一个朋友处打听到,那天他离开后,派人跟踪他的那家房地产上市公司得知最大的竞争对手离场了,马上把投标价格调低了7000万元。坐着飞机圈地刚开始那一两年,老潘还能在招拍挂市场上见到一些熟悉的北京本土开发商的面孔,但时间一长,这些人就一个个地从土地招拍挂市场上消失了,取而代之的是一家家房地产上市公司。每次土地招拍挂老潘都被这些上市公司团团包围,乱棍齐下,使他每一次都败北而归。老潘找到了与他交好的北京某房地产公司老总,问他为什么这一段不来拍地了。对方说,"我正忙着上市呢,不上市就没法拿地啊。" 老潘又遇到了一家香港房地产上市公司老总,该老总每星期都有三天要飞到内地来。一次在宴会桌上,老潘问他,为什么要这么忙碌地往内地跑。 "不跑不行啊,要维持公司业绩,我就要到处跑着拿地啊",这家香港房地产公司老总诉苦说。这让老潘震动很大,因为他的公司也在运作上市。 "我上市了也要坐着飞机满世界去圈地吗?"老潘这样问自己。未来摆在面前的或许是两难的选择:像其他房地产上市公司那样到处圈地,会对老潘的公司开发能力提出考验,圈那么多的地,开发不了,放着对资金也是压力。如果不像其他房地产上市公司那样到处圈地,老潘的公司又会因为土地储备不足,而被资本市场低估价值。 "以前是跑马圈地,现在是坐飞机圈地",老潘苦笑说。