深圳房价涨近20% 炒房之风再起缘于投资渠道窄?韬客论坛 - 韬客沙龙

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[房事]深圳房价涨近20% 炒房之风再起缘于投资渠道窄?

楼主发表于：2007-06-10 21:53

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1楼电梯直达

2007年06月10日 09:32:31 　来源：中国证券报

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http://news.xinhuanet.com/house/2007-06/10/xinsrc_2720604100935078212634.jpg

深圳房价的持续上涨，炒房之风再现。近期深圳一新开楼盘，某买家一出手就买下整整一层楼！业内人士认为，深圳因邻近香港、特区面积狭小及年轻人和流动人口多等特殊情况，使得房产投资和炒作有着得天独厚的条件。深圳房价的高涨与投资、投机资金的涌入应有某种内在联系。 [楼盘供应少深港融合快深圳5月房价又成"狂牛"
] 深圳房产投资趋热
据深圳市社会科学院撰写的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》称，深圳市领到产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，得到产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%。这表明，深圳住房市场的转手速度很快。市场的高“换手率”意味着什么呢？五月末的一天，临近深圳标志性建筑——地王大厦旁的一个以小户型为主的楼盘开盘，430余套房在三小时内销售一空。销售现场到了约700余人，如果剔除陪同人员，基本可以保证人均一套房。而实际上抽签到140人时，房子就卖光了，人均购买3套房，更是有人一出手就买了一层楼的20套房。买不到房子的人在后面大声抱怨为什么不控制个人的购房数量，销售人员称，“市场经济下，人家要多买，我们也不能不卖啊！”买多套房者者则默不作声，尽快办理着各项手续抓紧时间离开。在购房者的现场，既有二十多岁的小两口，也有六十多岁的老人。记者向二十多人询问了买房目的，令人颇感意外的是，无一例外均回答用于投资！

[table=98%]

几天后，深圳临近口岸的另一楼盘开盘，购房现场也传出有人买下一层楼的消息。深圳的天气热，房产投资的气氛更热。在深圳，关注房产的人着实不少。周末出去看看楼盘、研究一下城市的规划，对一些人而言，投资房产俨然成为了一种生活状态。深圳炒房者中，既有大手笔购买整层楼、别墅的富人，也有工作不固定、资金很少的穷人。大资金有大资金的打法，如上文提及的有人购买一层楼的楼盘，属于商住两用，可以注册公司，届时整层出租商用不失一种策略。小资金有小资金的思路，10余万元专注于交通便利的小户型。进，可享升值之利，退，可以租代养。投资房产的方式不同，但看好深圳楼市，从中赚取差价、获得利润、改善生活则是共同的目的。深圳资深地产人士袁照沛告诉记者，从深圳炒房者的构成看，大致由三部分人组成：一是深圳本地人。深圳楼市这几年上涨速度很快，深圳本地人对此感同身受。买楼肯定升值成为大部分深圳人的共识；二是长三角房地产热炒后转战而来的江浙人。这些人有炒楼的经验，并且资金雄厚，有人出手极其豪绰；三是香港的“过江龙”。这些资金比较隐蔽，一般不以自己的名义买楼。散户大多是以亲属的名义甚至“二奶”的名义买楼，而机构则通过内地分公司大手笔购楼。由于，近期人民币升值较快，深圳开发商一般不愿意接受外币购房，以避免汇兑损失因此一些香港机构资金就选择了一条比较迂回的路径。另据世联地产董事梁兴安介绍，根据942套样本统计表明，在普通住宅市场，购房单纯居住的占比为47%，完全投资为26%，居住同时考虑投资的是25%。而对于596套豪宅的样本统计的结果是，自住型和完全投资型的比例是9：1。低价房比高价房更受到投资者的青睐。事实上，深圳楼市的“高换手”率，既有普通百姓置业升级的因素，更有炒房者频繁进出，博取价差的情况存在。 深圳炒房收益几何？
就住房本身的特性而言，住房既可以是投资，也可以是消费。其投资的属性，在不动产价格预期看涨的市况下，资金的涌入必然会拉升房价。梁先生从事房产个人投资多年，说起房产投资之道颇有心得。他将自己能在房产上赚到钱归因于充分的准备。他说，大到城市规划、地铁建设、西部通道、新口岸设立，小到开发商品牌、户型、朝向、物业管理、周边环境及公交站点、停车位、建筑材料，他都会关注和记录。做功课做到如此之细，赚钱也就是顺利成章的事情了。是因为房子涨价才去投资？还是因为投资使得房价才涨？梁先生认为，“房价上涨是众多合力的结果，别总拿炒房说事儿。”显然，房产投资客的低调心态，是不希望政府过份关注此事。梁先生说，“深圳的房子的自住和投资的区别，就像你们炒股中的投机和投资一样，真的有很明显界限吗？”深圳人口流动性大，年轻人居多，工作地域的转换、住房升级换代、价格变化的驱使，都很可能导致自住变成了投资。所以，房产投资中有相当一部分很难界定，究竟是投资还是消费。那么，深圳房产投资或投机的收益有多少呢？深圳资深地产人士袁照沛告诉记者，如果纯粹以收取租金收益的长线投资，其租金收益率大致是这样；商铺投资年收益率在10%左右，住宅投资的年收益率在3%至5%之间。但如果从房地产升值的角度来测算，帐面收益则相当可观。按照媒体披露的官方统计数据推算，深圳前五个月的平均房价上涨了近20%，那么理论上投资性购房的平均收益率应在15%至20%左右，况且这只是不到半年的时间。如果下半年深圳房价依然涨幅可观，那么房产投资的帐面收益应在30%以上。据业内人士介绍，深圳小户型公寓是投资者的最爱。这类产品投资性购买能占到小户型住宅市场份额的50%。深圳的小户型与其它城市有所不同，每套的建筑面积大约在28平方米至45平方米之间，尽管市场单价（每建筑平米的价格）较高，但总价相对来说并不是很高。这就使得这种小户型住宅的市场流通性很好。因此，深圳社科院统计出的深圳房地产市场的高“换手率”数据并非是空穴来风。从地域上看，深圳老城区的投资性购房比例较高，像宝安中心区、龙岗等地，有的楼盘投资性购房占比可高达50%。 炒房缘于投资渠道窄
国内投资渠道狭窄，也是房产投资受青睐原因。前一段时间股市火爆，有相当一部分炒楼资金流入股市。尽管房产投资内含升值因素以及租金收益，但相对于渴望股市赚“快钱”的人来说，显然股市更有魅力。然而，经过前几天股市大跌的洗礼，一些想赚“快钱”的仿佛醒过味来，觉得还是投资房产更牢靠些。深圳一投资客的想法显然颇具代表性，“虽说楼市也有政策风险，但毕竟房产投资的是实物资产，即使楼价跌了总还是有个房子在那，而股市的政策风险太可怕了，你可以一夜暴富更可以一夜成为穷光蛋。问题的关键是，你永远也不可能知道人家下一手出的是什么牌！”记者在采访中了解到，有不少投资者都萌生了重回楼市的想法。逐利是资本的特性，既不愿承担股票投资的高风险，也不甘于债券投资的低收益，投资房产就成为了一个不错的选择。民营企业老板黄女士的投资点就落到了房产上。深圳关外的万科城开盘伊始，黄女士就以团购的低价格一次性购入10余套房。不仅闲置的资金有了去处，还坐享了升值的高回报。收益永远是和风险伴随在一起的。个人投资者认为，房产投资最坏的结果不过是“炒房炒成了房东”，即使赚不到钱，也能换来居住的质量的提高。经营企业的老板，看重房屋投资兼具安全性和升值潜力的特点。“买房子能赚到钱最好，赚不到钱也能给职工当宿舍用。”一民营老板这样解释房产投资的动机。黄女士的分析更多是从实体经营的产业链考虑，她认为，“房地产以前是一种流动性相对差但保值性较强的投资，但现在深圳成熟的房屋市场上，地产中介、担保公司和银行等机构，通过转按揭、循环贷和抵押贷款等方式，把流动性差的问题也解决了。”她说，“如果房价大跌，意味着建材、水泥、钢铁、电解铝、家具、装潢、家电等上下游的行业都会受到影响，银行更是首当其冲。那样的话，影响面太大了。”据此判断，房价下跌的可能性很小，房产投资的风险也相应降低。价格预期永远是市场中的主角，房价的起落牵动了太多人的心。经济学家对房价下跌的预言和邹涛发起的“不买房运动”，在高房价面前显得那么苍白和无力。炒房群体自有其存在的合理性，也会在一定程度上助推房价上涨，但也不能把房价上涨全部归咎于炒房者。世联地产董事长陈劲松用对“炒”字的理解诠释其中的风险，炒=火+少，即火中取粟，外加愈来愈少。经济学家赵晓在经济道德层面对股市和楼市作了比较。他说，“宁选股市泡沫，也不选择房地产泡沫”，理由是房地产泡沫的特点是“收益只能为少数人所获得，大多数人则沦于被抢夺的地步”，是“掠夺型”收益分配；而股市泡沫产生的收益为大多数人所分享，是“分享型”收益分配。（记者孟繁龙深圳报道） ==== 相关阅读 ====