* 2013年住宅楼价升幅为五年来最少
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* 业界预测2014年楼价将回调至少一成



* 关注资金流向和利率走势



* 政府撤走楼市辣招机会微



记者 梁慧仪



路透香港1月2日 -在政府对楼市施行“辣招”干预下，过去数年香港住宅楼价只升不跌的“神话”将终告幻灭，2014年料迎来五年来首跌。分析师预测楼价最少回调一成，同时政策“紧箍咒”仍难解除。







自美国2008年推出多轮量化宽松（QE）措施以来，香港楼价由2009年起连续五年上升，累计涨幅达到1.1倍。而刚刚过去的2013年是升幅最少的一年，全年涨幅不到3%；若与政府出招前的高位比较，楼价更回落了近4%。







“目前资本回报率（CapRate）只有约2.5-3%，投资者会在其他地方寻找投资机会，楼价不大可能继续上升。”第一太平戴维斯研究及顾问谘询部资深董事盛世民（Simon Smith）说。







香港金管局也表示，租金收入与利率差距亦已显着收窄，物业投资的吸引力下降。







政府及金管局自2009年底以来多次推出压抑楼市措施，包括收紧按揭、开征新税项如针对短期转手的特别印花税（SSD）和针对非本地永久居民购买住宅物业的买家印花税（BSD）等。而2013年初对购买第二套房实施双倍印花税（DSD），更是在楼市投下一枚重磅炸弹。







随着BSD和DSD“双辣招”推出，加上一手住宅销售新例4月正式实施，楼市交投仿如一潭死水，成交量比2003年香港爆发SARS时更低。







及至近两个月，发展商适应新例后静极思动，部份发展商为受辣招影响的买家提供税务补贴，变相给予可观折扣诱买家入市。接近年末，多家发展商以贴近二手市场价格发售全新楼盘，其后加推价格虽然有所上调，但仍受买家追捧。







“这些措施（BSD/DSD)上两个月才触发一手有决心的减价，市场反应看来颇热烈。但市场适应后，买家反应可能就会冷淡些，届时发展商就可能要继续减价下去。”里昂证券地产研究部主管王艳说。







“发展商愈迟卖（楼）只会赚得愈少，倒不如（出售）回收资金，再看看市场未来有没有便宜的土地。”她说。







恒生地产股指数.HSNP
2013年全年累计跌9.2%，表现跑输恒生指数.HSI
同期2.9%的升幅。







浏览过去两年香港楼价与成交量的趋势图，











**加息压力**







过去数年支撑房地产牛市的因素，包括超低利率和游资充斥等，随着美国将于1月起减少买债而开始产生变化。美国联储局暗示低利率仍将保持一段时间，意味着与美元挂钩的港元利率继续处于超低水平。







香港银行体系资金于2009年底曾升至3,180亿港元的高位，按揭利率跌至不足1%的历史低点。自美国宣布减少买债后，香港市场资金状况并没有大变化。目前，银行体系结余大致维持于1,600亿港元以上水平。



财政司司长曾俊华表示，美联储减少买债，或会令到资金流向逆转。虽然目前距离美国加息相信还有一段时间，但如有大量资金流出香港的话，香港的利率亦有可能较美国利息更早上调，这会增加供楼人士负担。







政府官员此前指出，目前香港的楼价水平比1997年高峰高出逾四成，置业负担比率也高于过去20年的长期平均值。假如利率上升3个百分点，市民的置业负担比率将升至71%的非常高水平。







经络按揭转介行政总裁朱贺华估计，香港2014年没有加息的急切性，当银行体系结余跌至1,000亿港元以下水平，才会有加息压力。预期2014年的按揭利率介乎2-3%，与目前水平相若。







**撤招机会微**







政府扭尽六壬，也只令楼价轻微回调。分析师认为，楼价过去几年累积大量升幅，即使2014年回调一成，政府也不大可能将压抑措施“减辣”。



“政府应该不会减辣，因为一减（楼价）就会马上反弹，升幅更可能超过之前的跌幅，在政治上（对政府）更是极大的风险。”里昂的王艳说。







财经事务及库务局局长陈家强稍早对媒体表示，楼市仍然处于低息环境，进入楼市的资金难以短时间离开，未见到有撤走楼市辣招的需要。



此外，供应仍然不足令政府不敢贸然撤招。虽然政府近年锐意增加土地供应，但将面粉（土地）制成面包（住宅）供应市场，当中存在三、四年的时差，短期楼市供应紧绌的格局难以改变。







此外，政府亦非全盘掌握供应主导，例如2013/14年度可提供的住宅单位约1.44万个，最后能否达到提供可建2万个住宅土地的目标，仍取决于港铁(0066.HK: 行情
)能否完成招标旗下铁路上盖项目。







交银国际地产分析师刘雅瀚估计，未来住宅供应量会回升，但料只有1.5-1.8万个，不会对楼市构成大威胁。他反而担心政府会对楼市措施“加辣”。







“发展商首批推出的楼盘是有明显减价，但其后加推的单位即使加价后，仍有很多人排队争购，（反映）市场有很大需求...非用家需求有可能要再收紧。”他说。







亦有意见认为政府须尽快检讨楼市措施。



“当看到楼市下调时才撤招，历史教训我们这已是太迟...政府人为地煞停二手市场，等同将股市停市四天一样。一旦复市，市场就会大跌。届时会有大量业主沽售，楼价可能是几何级数地下跌。”仲量联行香港董事总经理兼资本市场部主管曾焕平这样认为。



以下为分析师对2014年住宅楼价的预测:







一般住宅 豪宅



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摩根大通 跌20-30%



瑞银 跌15-20% 跌15-20%



美银美林 跌15%



里昂 跌12%



莱坊 跌10-15% 跌5-10%



仲量联行 跌10% 跌10-15%



戴德梁行 跌10% 跌10-15%



麦格理 跌10%



美联 跌5-10%



利嘉阁 跌5%至升5% 跌5%至升5%



交银国际 持平



第一太平戴维斯 跌5-10%



[color=#000]高力 跌15% （完）
傲游截图20140103172428.jpg

价格贵的离谱