你如何来了？ 我主要是为了学习，不喜欢灌水，仁兄的头像不好看。

这个行吗?

二、江恩50%回调法 江恩50%回调法则是基于江恩的50%回调或63%回调概念之上。 江恩认为：不论价格上升或下降，最重要的价位是在50%的位置，在这个位置经常会发生价格的回调，如果在这个价位没有发生回调，那么，在63%的价位上就会出现回调。 在江恩价位中，50%、63%、100%最为重要，他们分别与几何角度45度、63度和90度相对应，这些价位通常用来决定建立50%回调带。 投资者计算50%回调位的方法是：将最高价和最低价之差除以2，再将所得结果加上最低价或从最高价减去。 当然，价格的走势是难以预测的，我们在预测走势上应该留有余地，实际价格也许高于也许低于50%的预测。 江恩投资实战技法适合于各种时间尺度的图表，包括5分钟图、日线图、周线图、月线图和年线图。 　 经过观察大量的图表，可以看到以下江恩法则的存在： 1 价格明显的在50%回调位反转； 2 如果价格穿过50%回调价位，下一个回调将出现在63%价位； 3 如果价格穿过63%回调价位，下一个回调将出现在75%价位； 4 如果价格穿过75%回调价位，下一个回调将出现在100%价位； 5 支持位和阻力位也可能出现在50%、63%、75%和100%回调重复出现的价位水准上。 6 有时价格的上升或下降可能会突破100%回调价位。

江恩的分割比率是以8为基础的，也就是江恩的分割比率是50%( 二分之一),其次是25%(四分之一)和75%(四分之三)， 再其次便是八分之一、八分之三、八分之五及八分之七。 我们在研究深沪股市的走势图时，可以发现大量的实际例证来证明江恩分割比率的有效性。我们看上证指数周线图图例。92年11月20日，股指周线图收盘数为401点。经过13周的上升，涨至93年2月19日，周收盘指数为1499.7点，上涨幅度1100点，这一周股指最高点为1558点，随后开始下跌，经过6周的下跌，至93年4月2日，周收盘指数 944点，下跌幅度556点，约为上涨幅度的二分之一，下跌时间也约为上涨时间的二分之一。通过以上例证，我们可以了解到江恩百分之五十分割率的重要性。

江恩的波动法则和分割比率并不局限于某一特定区域，它是一种自然法则,而这种自然法则是人们在交易过程中自然而然遵循的一个法则,它是人们固定习性的反映,而这种固定习性是不会轻易被打破的. 如果一对军人的执行任务要从甲地到乙地,因路途很远,中途需要休息, 那么这个休息的地点很可能选在总路程的百分之五十处.又如一个人一天工作八个小时,那么他的工作时间安排常常是上午工作四小时,下午工作四小时. 我们再看上证指数周线图.从94年7月29日至95年2月17日,上证指数在此期间共运行了28个交易周,从333点至1052点,上涨了7周,随后又经过21周的下跌,跌至 533 点.上涨时间占此段时间的四分之一(25%),下跌时间占此段时间的四分之三( 75%), 而25%和75%都是江恩非常重视的分割比率.

江恩波动法则中非常强调倍数关系和分割比率的分数关系, 而倍数关系和分数关系是可以相互转化的,这就要看我们所取的数值的大小.

当我们了解到这种倍数关系和分数关系的重要性的时候, 就可以利用它建立起一种市场框架,当时间和价位的单位都运行到这种倍数关系和分数关系时,市场的转折点就可能已到达.在价位方面会出现自然的支撑和阻力,在时间方面会出现时间的阻力. 在市场的重要低位开始,计算二分之一,四分之一,八分之一的增长水平,及一倍、两倍、四倍、八倍的位置,将可能成为重要的支撑和阻力.在低位区, 走势常受到八分之一的阻力,波动小,时间长,在低位区,走势常受到八分之一的阻力,波动小,时间长, 走势反复,一旦产生有效突破,阻力减少,走势明快. 在市场的重要高点,计算该位置的二分之一、三分之一、四分之一及八分之一,常为调整的重要支撑. 将股指或股价的重要低点至高点的幅度分割为八份, 分割的位置都是重要的支撑和阻力. 对于时间循环,可将一个圆形的360度看作市场的时间周期的单位, 并用二分之一,四分之一及八分之一的比率分割,分割为180度,90度,45度,包括月份,星期,日期的周期单位,分割的位置常成为市场周期的重要转折点。 60度是三角形阻力，75度，是八边形阻力 在江的角度线中75度，，也是江恩分割比率要重视的位置. 江恩的分割比率是以8为基础的，也就是江恩的分割比率是50%( 二分之一),其次是25%(四分之一)和75%(四分之三)， 再其次便是八分之一、八分之三、八分之五及八分之七。 上述位置也是江恩分割比率要重视的位置. 60度是三角形阻力，75度，是八边形阻力 在江的角度线中75度，，也是江恩分割比率要重视的位置. 江恩的分割比率是以8为基础的，也就是江恩的分割比率是50%( 二分之一),其次是25%(四分之一)和75%(四分之三)， 再其次便是八分之一、八分之三、八分之五及八分之七。 上述位置也是江恩分割比率要重视的位置. ［此帖子已被 长期增长 在 2004-9-10 3:07:37 编辑过］

好深奥啊,认真学学

角度线原版教程-DOUBLE AND TRIPLE TOPS OR BOTTOMS ANGLES CROSSING EACH OTHER: When there is a double bottom several days, weeks or months apart, you draw angles from these bottoms, which are near the same price levels. For example: From the first bottom draw a 45&ordm&#59; angle and from the second bottom draw an angle of 2X1 –- then when these angles cross each other, it will be an important point for a change in trend. Note on chart marked Form #6 that I have drawn the 45&ordm&#59; angle from the first bottom “1B” and the angle of 2X1 on the right hand side of the 45&ordm&#59; angle. Then, from the second bottom “2B” I have drawn a 45&ordm&#59; angle and the angle of 2X1, which gains 2 points per day, week or month, on the left hand or bull side of the 45&ordm&#59; angle. You will note that the angle of 2X1 from the second bottom crossed the angle of 2X1 on the bear side from the first bottom at 48, and that when the stock breaks under these angles, a change in trend takes place and it goes lower. 　　 　　双和三顶或底 　　 　　互相向上穿越的角度：当分别以每几天，几周，几个月为周期存在两个低点（底部），你可以从那些离相同价位最近的低点（底部）开始画角。例如：从第一个低点（底部）开始画一个45度角，从第二个低点（底部）开始画一个2X1角度，那么当这些角度互相穿越的时候，它在趋势改变上将会是一个很重要的点。注意标着“Form #6”的图，图上从第一个低点（底部）“1B”开始我画了一个45度角及在45度角的右边方向（45度角的下方）画了一个2X1角；然后同样地，从第二个低点（底部）“2B”开始我画了一个45度角及在45度角的左边方向或说是牛市方向（45度角的上方）画了一个2X1角，这样在每天/每周/每月的图上就获得了两个点。你会注意到从第二个低点（底部）开始的2X1角度线向上穿越了从第一个低点（底部）的熊市方向（角度线的右下方）开始的2X1角度线，交点在48的位置，并且注意到当股票向下击穿这些角度线的时候，一个趋势上的变化将要发生且会走得更低。 　　Note that the angle of 2X1 from the third bottom “3B” crosses the angle of 2X1 on the bear side from the first bottom at 53&frac12&#59; and crossed the 45&ordm&#59; angle from the second bottom at 58. This would be a point to watch for change in trend. I have placed a circle where those angles from the different bottoms come together. 　　注意到从第三个低点（底部）“3B”开始的2X1角度线向上穿越了从第一个低点（底部）（熊市方向的）开始的2X1角度线，交点在53.5的位置；同时该角度线（指3B开始的2X1角度线）在58的位置向上穿越了从第二个低点（底部）开始的45角度线。这将成为注意趋势变化的一点。我放了一个圆圈，在该圆圈上这些来自不同低点（底部）的角度聚到了一起。 　　Apply this rule to double tops and triple tops in the same way. It is not necessary for the tops or bottoms to be exactly at the same price level, but near the same level. Remember, always draw 45&ordm&#59; angles from all important tops and bottoms. 　　把这条规则以相同的方式应用到两个高点（头部）及三个高点（头部）的情况。没有必要对于高点（头部）或低点（底部）在相同价位要求是精确的，而只是接近同一价位就可以了。记住：从所有重要的高点和低点开始总是画45角度线。 　　 　　FORM #6 　　 　　Parallel angles or lines run from important tops and bottoms. As previously explained, the 45&ordm&#59; angle is the most important and should be drawn from all important tops and bottoms. If a stock starts advancing, we draw a 45&ordm&#59; angle from the bottom –- then if the stock makes top, declines and makes a higher bottom –- then advances and makes a higher top, we draw a 45&ordm&#59; angle from the first top, running the line up. This will give the oscillation or width of fluctuation in a parallel between the 45&ordm&#59; angle from the bottom and the 45&ordm&#59; angle running up from the top. Often a stock will advance to the 45&ordm&#59; angle from the first top, fail to cross it, then decline and rest on the 45&ordm&#59; angle from the first bottom –- then advance again, working up for a prolonged bull campaign between these parallel angles. 　　平行角或平行线从重要的高点和低点开始起作用。正如前面已解释的，45度角是最重要的角度而且应该从所有重要的高点和低点开始都要画的。如果一只股票开始向上走势，我们从低点（底部）开始画一个45度角，——>然后如果该股票形成一个高点（头部），再下滑形成一个更高一些的低点（底部），——>然后再上升形成一个更高的高点（头部），我们从第一个高点开始画一条45角度线，方向向上延伸。这将给出在从底部开始的45角度线和从高点向上走向的45角度线之间平行的的振动或是波动的幅度。经常地，一只股票会向上走向从第一个高点开始的45角度线，且没能向上越过它，那么将下滑停在从第一个底部开始的45角度线上——然后再次向上，在这些平行的角度之间逐渐达到一个延长的牛市。 　　 　　When the angles are very far apart, you can draw another 45&ordm&#59; angle equi-distant between them, which is often a strong support angle from which a stock will rally, but when it breaks under, it declines to the bottom parallel. 　　 　　当这些角度离得很远，你可以在它们之间等距的位置画另一个45度角，该角度对于从一只股票重新积聚力量的位置开始通常是一个非常重要的支撑角，但当它向下击穿的时候，它将下滑到平行的底部。 　　Parallels can form between the angles of 2X1 or 4X1 just the same as between 45&ordm&#59; angles, which often occurs in slow-moving stocks. 　　与45角度线之间的情况相同，平行线可以在2X1或是4X1角度之间形成，通常是出现在缓慢移动的那些股票中。 　　

还有，有没有专用的软件啊，按你说的画那么多线都要累死了[em54] [em54] [em10]

好的，谢谢！好象很难学

独辟蹊径[em48]

[em78]

胡萝卜，我现在学习头寸调整了！ 你最近忙啥呢？

!学习。

昆仑证券 黄硕 本钢板材（000761）公布04年报，每股收益0.64元，每股经营活动产生的现金流净额1.73元，净利润73206万元、增长40%。每10股派2元（含税）。05年一季度每股收益0.17元。 评析：本钢的业绩之好可谓是喜上加喜、冠上加官。公司在一季报里顺便预喜：由于2005年上半年热板销售价格较去年同期大幅增长，故而今年中期业绩将同比增长130%--160%，这意味着2005年中期净利润将在0.40元/股--0.45元/股间。相对于目前该股仅4元多的市价来说，应该是很具吸引力的啊，那为何二级市场此前对此视而不见呢？原来这有一个误会在其中：2005年进口铁矿口涨价风波，使得大家对钢铁股的前景充满担忧。但大家可能没想到：本钢应该是此次风波的受惠者，因为它的集团母公司拥有自有矿山，而它炼钢所用炼钢铁水为液态金属原料，所以无论是从工艺流程的要求上还是运输的可能性上，都必须100%向集团母公司采购，这一点从其2005年一季报的交联交易数据中亦可得到验证：本钢向母公司采购原材料近41亿元（其中：原主材料38.6亿元），占同类交易的比例达93%。

论不动产物权登记的法律效力 【作者】王静（安徽省宿州市中级人民法院）【发布时间】2003-01-31 物权变动以采取某种可使外界知晓的方式进行，即物权的公示，也称公示原则。这是各国立法的普遍主张。关于物权变动的公示方法在罗马法上经历了由要式买卖和拟诉弃权（亦称法庭让与，罗马法上模拟所有权确定诉讼以取得物权的方式）的严格仪式到现代各国法律区分动产和不动产。物权变动公示产生权利变动的效力，发生物权取得、变更、终止的效果并受法律保护。动产物权的变动以占有标的物为生效要件，就转让而言，是以交付为要件。不动产物权的变动，原则上以登记为物权的公示方法。在法制史上，不动产物权登记最初适用于抵押权（普鲁士1722年《抵押及破产法》，1783年《抵押法》，德国1795年《抵押法》），后来普及于各种不动产物权。在我国，不动产登记制度尚不完善（无统一的登记机关和登记法律）实行的是登记发证制度，即一方面将其权属状态记载于主管机关的簿册中，另一方面向权利人颁发特定格式的证明文件。这种做法可为外界了解不动产的权属状态及权利人保全其权利提供足够便利。 不动产登记，是指经权利人申请在国家主管机关将不动产物权变动的事实登载于法定的文书之上的活动。因不动产登记的内容，就是关于不动产的种种物权变动的登记，所以不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件，按照被登记的实体权利划分，可以把不动产物权登记划分为所有权登记与他物权登记，或者称为物权变动登记和物权设定登记。区分二者之间的意义，在于不动产的所有权登记具有一个特别的登记程序即初始登记。所有权登记是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。进行所有权初始登记的情况有3种：一是对新产生的不动产如新建成的建筑物、新出现的土地的所有权进行登记。二是需要全面核实，换发房地产产权证。三是产权产籍资料管理出现混乱或灭失，需要重新进行整理登记。这是因为所有权登记对此后不动产物权变动具有决定意义。如《城市房屋权属登记管理办法》第16条规定，"新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。"我国土地管理部门的《土地登记规则》规定，国有土地使用权也应纳入初始登记。我国现阶段的国有土地使用权，可以视为一种独立的不动产物权，遵循所有权登记规定，列入所有权登记一类。 他物权登记是指通过合同在不动产上设定抵押权、地役权、典权等他物权，由双方法律行为引起物权变动所进行的登记。这类登记在世界上其他国家较为流行，由于我国尚未制定物权法，目前仅仅进行不动产抵押权登记。 一、关于不动产物权变动登记的效力。 虽然在世界各国普遍建立了不动产物权变动登记制度，但对于登记的法律效力却有不同主张。就登记对不动产的效力而言，各国立法有四种模式：一是意思主义。即以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动以当事人合意而发生效力。也就是说买卖契约有效成立，标的物所有权即行转移，无需登记和交付。如法国的立法模式，这种立法模式不承认物权行为。二是登记对抗主义。以登记作为公示不动产物权状态的方法，不动产物权的变动非经登记不得对抗善意第三人。即是说，买卖契约一经有效成立，标的物所有权即行转移，但非经登记或交付，不能对抗善意第三人。如日本的立法模式。三是登记要件主义。将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记在当事人之间不能产生物权变动的效力，更不得对抗第三人。采此模式的国家很多，如奥地利、俄罗斯、匈牙利、瑞士等。四是形式主义。买卖契约有效成立后，在登记或交付之外，还需要当事人就标的物所有权的转移，达成一个独立于买卖契约合意，此项合意以物权变动为内容，此物权变动即物权行为。以德国民法典为代表。概括起来，这四种立法模式其实可以归纳为登记对抗主义和登记要件主义两种模式。或者以一种立法模式为主兼采另一种立法模式的折衷主义。法国的立法模式虽采意思主义，但也不是绝对的，当事人形成物权变动的意思表示虽然产生物权变动的法律后果，但是在未依法进行公示之前，不能对抗善意第三人，只是对公示的要求更宽松，实质上仍是登记对抗主义。德国的立法模式虽采形式主义，其实可以归纳为更为严格的登记要件主义。 比较而言，登记要件主义与登记对抗主义各有利弊。登记要件主义将登记与不动产物权变动本身结合为一体，对不动产物权变动采取了严格公示的态度。优点是便于统一确定物权变动的时间，使物权归属关系明晰化，对善意第三人的保护较为有利，但过于注重形式，缺乏必要的灵活性，且易助长"一物二卖"现象。登记对抗主义则将登记与不动产物权变动本身分开，不以登记作为物权变动要件使不动产交易较为便捷，但因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损。就其精神而言，前者偏重于交易秩序的维护，后者注重当事人意思和交易的效率，但都有顾此失彼之弊。鉴于此，一些国家和地区立法者采某一立法主义时，往往以另一立法主义为补充。如日本，以登记对抗主义为原则，但对采矿权则采登记要件主义。相反，德国民法虽采登记要件主义，但不是一概适用各种不动产物权。如担保物权的让与就无需登记。此外，依法国、瑞士民法，因继承、公用征收、法院判决等法定事由取得不动产物权者，登记仅为物权的处分要件。此种立法主张，被称为相对的登记主义。可见，各国立法在不动产物权变动方面所采立场并非绝对。对此问题，我国尚无统一规定，但有关法律、法规实际上采登记要件主义立场。如《城市房地产管理法》35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第六条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。而《担保法》41、42条进一步规定，以土地使用权、城市房地产或乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记手续，抵押合同自登记之日起生效。但此类规定主要是针对因法律行为而发生的不动产物权变动而言，对于因其他法定原因而发生者则未见规定。我们认为，基于保障交易安全和社会经济秩序的考虑，我国立法在不动产物权方面采登记要件主义的基本立场是必要的，但在因继承、强制执行、取得实效、法院判决、新建、添附、婚姻关系等而引起的不动产物权变动的场合下，如果将登记作为物权变动的生效要件，实际上等于否认了有关法律规定和司法行为的绝对效力。而如果不进行登记，又难以使其权属关系明晰化，第三者（尤其是善意受让人）的利益也得不到切实保护。为解决这一矛盾，瑞士民法所采"相对登记主义"（即将登记作为处分要件）立场不失为一种可行的选择。 我国立法采登记要件主义，有其好处，有利于国家对不动产的管理。此处所将要件是采变更要件，而不是合同生效要件。若把登记作为不动产买卖合同的生效要件，会产生以下弊端：第一，不利于当事人认真订立和履行买卖合同。第二，如果将登记作为合同的生效要件，则在出卖人交付不动产之后；仍可能将房屋一物数买，而不承担违约责任。这会助长违约甚至欺诈行为。第三，绝对适用登记要件主义，会冲击现有的财产秩序。第四，根据我国一些法律规定，房屋所有权因买卖而变更登记时，需在三个月内申请变更登记。若将登记作为房屋买卖合同的生效要件，在这三个月内，买受人支付价金的行为缺乏依据，而在出卖人一物数卖时，买受人难以获得合同法的补救（因合同不是生效合同）。第五，登记要件主义也难以适用于房屋的分期付款买卖。从以上规定可以看出，对变更登记中的登记要件主义中的要件，应理解登记要件为物权变动要件，而不应作为合同生效要件。最高人民法院司法解释也采物权变动要件说。 二、关于他物权（抵押物权）设定登记的效力。 关于抵押物权登记效力的立法体例有：（1）登记要件说，指抵押物登记为抵押合同生效要件，若未经登记，则合同不生效。如瑞士民法典199条。以登记对抗说，抵押权的成立不必以登记为要件，但未经登记的抵押不能对抗善意第三人。如法国民法典2618条、日本民法典177条。 我国未采用上述二种立法体例。从立法精神上，许多学者认为，我国担保法关于抵押物登记采用的是登记要件和登记对抗相折衷的办法。登记要件显然是针对特定财产，担保法中规定了五类财产。我国担保法关于抵押登记效力的规定有以下缺陷：（1）对财产抵押分别采用登记要件主义和登记对抗主义，欠缺理论依据。以担保法42条规定的五类财产的抵押采用登记要件主义，但事实情况是很多当事人要求办理登记，实际上未能及时登记，责任不在当事人。如以航空器、船舶、车辆等抵押的为运输工具的登记部门，此规定不明确。 针对上述缺陷，不少学者认为应采统一的登记对抗主义。主要有以下理由：（1）抵押合同的目的在于创设抵押权，抵押登记的目的是保护第三人，不应把二者混淆。（2）登记要件主义不利于当事人遵守抵押合同，有违诚实信用原则。（3）在实践中，抵押合同当事人未进行登记的原因很多，其中一个重要原因就是抵押登记的收费过高。如果强制当事人必须办理登记，不仅不合理，而且在实践中也难以行通。（4）从世界各国的立法趋势看，在同一部法律中采用同一种立法体例，有利于法律的和谐。 抵押物登记对抗中的具体问题。（1）对抗的含义。担保法43条第二款规定，当事人未办理登记的不得对抗善意第三人。对抗是指就优先受偿权而言，也就是说，当两项或数项权利并存时，某项权利是否可以优先于其他权利。以第三人的范围。第三人应当是善意第三人，但第三人是指对同一标的物享有物权的人，还是包括享有债权的人。应理解为，对抗的第三人应是同样享有物权的人。（3）登记的空间效力即地域效力。我国现行担保法没有规定空间效力，其弊端是增加了当事人的风险。国外原则上登记的空间效力范围是以登记机关管理的区域为限，不得登记有效区域之外的第三人。同时，为保护抵押权人的利益，已经登记的动产被转移到有效区域之外时，原登记在一定时间内有效。（4）登记的时间效力。很多国家和地区的法律有专门规定。我国担保法52条规定的时间效力，抵押权和债权的期限相同。只要债权没有完全清偿，抵押权就存在，直到债权清偿完毕。 三、关于不动产登记效力的公信原则。 物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公示便具有公信力。所以，登记的效力还表现在登记的公信力方面。公信原则是指物权变动经过公示之后即可取得法律上的公信力，当善意第三人出于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不管是否实际存在与这种公示方法相应的权利，均应加以保护的法律原则。 按照公信原则，即使公示与实际权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权，法律仍应予以保护。公信力制度弥补了处分行为的权利瑕疵，可以说公信原则是公示原则的进一步延伸。对此，世界各国立法态度也不完全相同。德国、瑞士民法强调登记的公信力，认为即使登记有误，对善意第三人也应加以保护。如德国民法典第892条第一款规定："土地登记簿的内容，为取得土地上权利得此权利上的他项权利，视为正当，但对于其登记正当已有异议登记或取得人知其不正当者，不在此限。"《瑞士民法典》第973条规定："因善意信任土地登记簿之登记，取得所有权或者他物权者，其取得应收保护。"但是对此，我国立法无明确规定，《土地登记规则》第46条规定，对登记有误时应由登记机关更正，似乎表明对登记公信力的否定态度。这对善意第三人显然是不利的。 不动产无权移转时，受让人在事实上不可能对出让人的处分权周密详细地进行了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权。而不动产物权公示即登记，一般情况下足以证明出让人有处分权，所以，按照这种法定公示方式转让不动产物权的，就要产生公信力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。否则，连法定方式都无法保证出让人确有处分权，交换失去了最起码的法律保障，人们便不敢安心地进行交换，社会经济也就无法正常发展。基于此理论，动产与不动产物权变动都需以一定形式来进行公示。对不动产物权来说，最好的而且是最简单的公示手段就是登记。通过进行登记，为不动产物权设立及变动提供了公开、法定的信息，并且为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理提供了条件。因此，我国在物权法立法中应对不动产登记的公信原则加以明确规定。 (王静，1964年1月出生，1986年皖北农学院毕业，获农学学士学位。1986年7月分配到安徽省宿县地区农业学校，助理讲师。1989年4月调入宿县地区中级人民法院工作至今，曾任助理审判员、审判员、研究室副主任，现任宿州市中级人民法院研究室主任。期间，1996年6月考入安徽大学法律硕士班就读。曾在法制日报、光明日报、《安徽审判》、《法庭透视》、《黄淮潮》等报刊杂志发表文章若干篇。) 参考书目： 1、《民商法专题研究》李明发编 2、《物权法要论》温世杨编 3、《中国民法教程》中国政法大学出版社 马原、梁慧星等编 4、不动产物权登记研究（上）北京市通州区人民法院 吴宏 5、《民法教程》尹田编

确定不动产物权登记机关的理论分析 www.TF360.com 2004-11-01 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认 为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关；有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关；还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务；同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 从世界各国立法体例来看，不动产物权登记在理论上有实质主义登记和形式主义登记两种体例。所谓形式主义登记，指的是登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力，而没有决定其能否生效的效力，也就是说登记不是不动产物权生效的要件，这种立法一般称之为登记公示主义。所谓实质主义登记，指的是不动产物权依法律行为的设立、转移、变更和废止等事项非经登记不得生效的立法体制。 以上两种不动产物权登记的主要差别是，形式主义登记认为依双方法律行为设立、移转、变更、废止物权时，认为该行为仍然是契约或者合同，不认为该种契约与一般债权法的契约有本质的不同，因此物权变动的双方法律行为以双方当事人意思表示一致为生效的惟一要求，这一点与一般的债权法上的合同并无区别。 二、从我国的实际看不动产登记机关的选择 我国在1949年到1956年曾建立了不动产登记制度，之后一直处于中断状态，直到上世纪90年代才得以恢复。当时登记只是作为不动产行政管理部门的一种行政管理手段，法律明确规定不动产登记不是不动产物权变动的公示手段，这种登记与民法上的不动产物权的变动没有法律上的联系。自1987年开始进行国有土地使用权有偿转让制的改革之后，我国的不动产事业有了极大的发展，但不动产的立法却相对滞后，至今没有突破改革之初借鉴香港法所确立的法律框架。根据物权公示原则，不动产的各项物权变动应当进行登记，但我国至今尚未有专门的法律予以规定，已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，登记程序不完备，多个登记机关、多头登记，登记机关具有行政管理性和非法律干预性。这些法律法规对登记只作出了行政效力的规定，已不能满足市场经济体制下对不动产的管理、保护权利人对未来物权的请求权和保障不动产交易安全的需要。现行的各政府部门分别作为登记机关，对不动产登记只能以行政法为依据行使管理职能，不能实现登记的客观、公正和法律的规范，不能按物权公示原则的要求来服务市场，保证交易秩序和安全。 针对我国的不动产业发展的实际，笔者赞同我国应建立实质主义登记制度。这是基于物权的基本原则。我国未来的物权法应以物权法定原则、一物一权原则、物权行为无因性原则和公示公信原则等4个基本原则作为物权法制定的理论基矗而其中的公示公信原则无疑是不动产物权登记的理论基石。首先，物权作为一种对世权，其变动涉及的范围大，不公示难以明确物权归属，不利于保护权利人的权利。我国的由于处于经济转型时期，不动产的性质复杂，其中就有国有、集体所有、个人所有、集体或个人承包等多种形式，如不能清晰界定这些复杂的不动产性质和即时公示物权的变化，只是确认或者证明不动产物权变更的行为，没有确定其能否生效的效力，就使登记不产生公信力，仅产生对抗力，其弊端是显而易见的；其次，不动产交换要及时、可靠地将物权转移给受让人，受让人就必须对出让人的处分权进行周密详细地了解，只要出让人以合法方式证明自己有处分权，受让人即可信任其处分权，这就要求物权公示必须具有公信力和法律效力，善意受让人出于对公示的信赖，当然应当取得物权。因此就要求物权的设立、变更、终止一经公示便具有公信力和法律效力。为国家对房屋土地等重要资源实行有效控制与管理，为不动产的安全交易和有效保护当事人的合法权利提供了条件和法律保障。 三、不动产物权登记机关应具有独立性和统一性 考察各国不动产登记法可以发现，关于登记机关的选择都遵循两个规则：一是不动产登记机关的独立性。登记机关多为司法机关，而不是行政机关，如德国不动产登记由属于地方法院的不动产登记局掌管，瑞士大多由各州的地方法院负责，我国旧民法制定之时也采用由地方法院统一登记的做法，日本是法务省(司法部)和地方司法局；二是不动产登记机关的统一性。为维护在不动产登记上的司法统一性，同时也因为不动产在自然联系上的紧密性，国家法律均规定一国之内或统一司法区域内实行统一不动产登记制度，即不论是土地房屋还是其它不动产，也不论是何种不动产物权，均由统一的登记机关负责。这一机关只能适用统一的法律，规定统一的登记效力。不动产登记机关的司法性和统一性应当说是不动产法的基本规则之一。 对于由哪个部门作为不动产物权的登记机关，当前理论界和实务界存在意见分歧。笔者认为应当从登记的性质、效力和法律责任三方面来考虑。 关于不动产登记的性质，目前大体有公法行为说、证明行为说、私法行为说三种学说。从国家对不动产管理的角度看，对不动产进行登记是一种行政管理手段，是行政权力的运行。从这点上看，不动产物权登记完全是公法行为。但是，在物权法上，不动产物权登记具有三个特点：第一，登记的实质在于将有关不动产物权设立、移转、变更等情况登录、记载于登记簿上，以备人们查阅；第二，登记的内容应能够为人们所查阅，登记的内容都是公开的信息；第三，不动产物权登记的范围仅限于不动产。从这三个特点来看，不动产物权登记是彻底地为平等主体间的市场交易服务的。在这个意义上，如果设立一个专门从事登记事务的机构，专门服务于市场交易，无疑是最理想的选择。但是从实际情况来看，登记制度不仅有平等主体间的私权关系，而且还有国家管理的公权关系，其中贯穿着个人目标与国家目标的双重价值。因此，物权登记不是“纯粹”的私法行为，是公法行为干预下的私法行为。要实现这两个价值，就要选择既能实现登记的独立、公正、公开，又能实现国家的管理职能的部门作为统一的登记机关。 关于不动产物权登记的效力问题，有学者概括为物权公示效力、物权变动的根据效力、权力正确性推定效力、善意保护效力、警示效力、监管效力。这一看法较全面地概括了不动产登记制度的功能。但在物权法上，最重要的两项功能是物权公示效力和权利正确性推定效力，即公示公信。公示是公信的基础，公信是公示的目的。公示公信的作用在于通过物权权属的公开，使交易当事人形成一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可剥夺性的信赖与期待。不动产物权登记目标的实现基础就在于公示公信原则的彻底实现。那么对不动产物权登记机关的选择就要保证公示公信效力的实现。我国加入WTO之后，政府行为要增大透明度已成了一个重要原则，再加上行政职能的转变以及行政权力与生俱来的高效权威性，使得不动产物权登记的公示公信效力得以保证。从这点上来看，由于我国的诚信体制建设和中介市场发育得不完善，事业单位或其他中介组织作为登记机关是远远达不到的。 从登记机关的法律责任来看，根据物权法和不动产登记法的基本原理，登记是以不动产物权登记机关、最终以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果由于登记机关的原因使得当事人申请登记、查阅登记资料、获得正确的登记信息等权利不能实现，或者登记机关登记发生错误，给当事人造成损害时，当事人有权获得赔偿，登记机关应当承担责任。因此，不动产物权登记机关的选择不仅要符合不动产物权登记的自身特性，还要使当事人因登记制度获得的权利有诉讼上的保障。 四、司法行政机关作为不动产登记机关的可行性 (一)司法行政机关具有独立性和司法性的统一 司法行政机关是我国重要的政府职能部门，担负着司法监督、法制宣传、管理法律服务等政府职能。司法行政机关与国土资源管理机关、建筑事业管理机关等行政部门的职责有着本质的区别，它与我国的不动产也没有权属关系，无论是对于当事人双方，还是对国家和社会公众来说，司法行政机关都可称得上民法意义上的公正的“第三方”，具有相对的独立性。随着我国政府机构改革的逐步深入和政府职能的转变，司法行政机关作为不动产物权登记机关，既能维护交易秩序，又能防止公权力对私权利的直接侵犯，是能够保障实现国家间接管理和维护交易安全的双重价值目标。因此，司法行政机关作为不动产登记机关是最好的选择。一方面它具有行政机关进行登记有其高效、高度公示的优点，其弊端也可通过技术处理；另一方面又不同于与不动产管理有权属关系的行政机关，具有司法性、独立性的特点。 (二)司法行政机关的体系架构和人员素质能够满足登记程序和审查的需要 从不动产登记的要求和分布来看，司法行政机关已形成了完整的行政体系和管理体系，有着完整的行政体系和职能。特别是近几年来，司法部进行的体制改革，已使各级司法行政机关由过去的管理型转变为服务型。随着司法行政系统信息化建设的逐步建成和“148”司法服务功能的完善，司法行政机关已形成了遍及全国、上通下达、便捷高效的管理网络和服务系统，完全能够满足不动产物权登记的要求，能够实现登记公示的准确、便捷和高效。从不动产登记的审查程序上来看，不动产登记可分为初始登记、变更登记、更正登记、涂销登记，这些登记程序不是简单的“记录”和“备案”，而是蕴涵丰富的法律内容和严格法律程序的法律审查程序。我国担保法在实践过程中的弊端和问题究其原因，就是登记机关在登记过程中不能充分实现审查登记的法律化。司法行政机关是国家专门的司法监督管理机关，其组成人员大多是由专业的法律公职人员组成，而且还管理着十三万人的职业律师队伍和三万人的公证员队伍，从机关职能和人员素质来看，是完全能够满足不动产物权登记的程序需要和效力需要的。 (三)当事人可以获得有效的救济途径 我国当前已经制定了较为完善的行政复议、行政诉讼、国家赔偿制度。由司法行政机关作为登记机关，当事人的权利救济可以直接纳入到现有的渠道。当不动产物权登记当事人的权利受到登记机关的侵害时，受害人可以根据自己的意愿选择复议或直接进入诉讼程序，通过国家赔偿使权利得到救济。由于司法行政机关特殊的“公正第三方”的地位，就使司法行政机关、国家不动产管理部门、公民、集体和其他经济组织处于同等的诉讼地位，都以平等的主体资格参与纷争的解决和参与诉讼；如果在物权法制定过程中，为了回避登记责任和国家赔偿的结果发生，可以参照法国、德国等国的立法体例和做法，把公证作为不动产物权登记的要件或前置条件，这样不仅将不动产物权登记审查纳入了法律规范的范畴，同时也实现了责任和风险转移。由于公证的错误导致的赔偿结果，由公证机构或公证员承担赔偿责任。公证行业由于建立职业责任赔偿保险，完全有能力承担起这个责任。 (四)为建立一整套解决物权冲突规则奠定基础 要确立一整套解决物权冲突的规则。物权的重心是不动产物权，不动产物权主要是土地上的物权，因土地在法律上被区分为若干部分，每个部分可成为权利的客体，故土地上的物权并非单一的物权类型，而是一组物权，是存在于土地上的物权群，连同租赁权等形成权利群，它们是物权法规制的重心。我国物权立法应配置这组权利群，协调好权利之间的效力冲突。不动产物权登记是不动产物权设立、变动的核心和生效要件，由司法行政机关这一“公正的第三方”登记，就使物权冲突的参与者和裁量者都处于平等、公正的地位，为建立和完善科学的一整套解决物权冲突规则奠定了良好的基矗 综上所述，在未来的物权法制定过程中，应将司法行政机关确立为我国的不动产物权登记机关，这不仅是物权法里的要求，更是我国不动产业发展实际的要求。

试论我国房地产权属登记的效力 -------------------------------------------------------------------------------- http://www.dffy.com 　2004-1-12 10:51:42　作者：李克才 　　内容摘要：本文从不动产登记制度的基本理论出发，结合我国目前房地产登记制度的立法和司法实践，以及我国正在制定的物权法中对不动产登记效力的立法趋势，说明我国房地产权属为登记生效主义的立法模式。 　　关键词：房地产　登记 效力 　　一、房地产权属登记的定义及其价值功能 　　房地产又称不动产，是土地、房屋财产的总称。房地产权属登记是房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权属关系的行为。[1]房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础和核心，备受各国法律所关注。“登记最主要的目的在于公示，通过登记将房地产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的房地产所形成的房地产权属状态”。[2]“其价值功能在于以公示方式宣示物权的权属，满足物权对世性的要求，同时通过公示方式厘清权属，避免和减少权属纠纷”，[3]具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能。 　　1、公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。[4]因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。 　　2、公信功能。“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”[5]具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用；二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据；三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。”[6]法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。 　　3、管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。[7] 一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能；二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。 　　4、警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。 　　5、效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。 　　二、世界各国房地产权属登记的效力模式 　　房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产登记的强制力。[8]在大陆法系国家的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种模式：一是登记生效主义，以德国为代表的瑞士、荷兰、奥地利等国家以及我国台湾地区采此模式。此种主张认为房地产权利的变动，必须进行登记。现由是：房地产权利的转移和设定在登记之前只体现为债权的存在，在登记这后才能认为是完成产权的转移或权利的设立。未经登记，则对房地产交易的受让方来说只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。二是登记对抗主义，以法国为代表的日本、西班牙、意大利、比利时等国家采此模式。此种主张认为房地产权利的变动，只需当事人的意思即可，无需进行登记，登记只是对抗第三人的效力。理由是：房地产是一种特定物，其权利的变动与其他权利的设定应当与债权的成立同步，在登记之前权利就已经转移或设立。未经登记，权利的变动不能对抗善意第三人。 　　在英美法系的大多数国家，如英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国的部分州则采托伦期模式。此种模式是把房地产的权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，一份由登记机关留档备查，权属状态发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。这种模式认为登记具有公信力，登记对房地产权利的转移或设定具有绝对的效力。实质上属于登记要件主义范畴，只是登记方式上略有不同而已。 　　三、两种登记效力模式之比较 　　登记对抗主义的精髓是意思主义，“其追求的价值在于个人的尊严与自由，认为人的意思负载着主体的尊严”，“物权的变动仅以当事人的意思已足，形式的东西实属多余，交付和登记为对抗要件，且采自愿原则，法律不予强制”。[9]意思主义产生的历史背景是17、18世纪的“天赋人权论”，以法国民法典为代表，法律的精神就代之以个人的权利。私有财产的权利绝对、契约自由以及过失赔偿责任都体现了以个人权利为主的法律精神。[10]登记对抗主义虽能充分尊重交易主体的意思自由，使物权变动不受繁琐的形式约束，得以简便和快速的流转，但其亦有不足之处。 　　第一，登记对抗主义过多关注主体的自由意思而对交易安全的社会价值重视不够，交易安全的社会价值被置于个人价值之下，他人无法获得主体之间房地产权利变动的时间和有无，因而交易安全便无法得到保障。因不进行公示，交易主体违法变动房地产权利的行为亦难以得到纠正或追究。[11] 　　第二，登记对抗主义使物权的最重要的排他性特征丧失殆尽。物权变动未采取一定的形式暴露于外，而是深藏于主体的观念中，他人无法识别。交易主体虽知此存在风险，故欲借登记对抗效力来督促主体进行公示，然免不了有抱侥幸心里之人，认为自己取得的权利会免于他人的追夺而不予公示。根据“不公示即不对抗”之法则，未经公示而变动的物权当他人介入时，从而使物权失去排他的效力。 　　第三，合同当事人之间的利益不平衡。在买卖合同中，标的物所有权于合同生效时发生转移，当合同履行期限到来时，买卖人为物之所有权人，出卖人则为债权人。在同一买卖关系中，买卖人为物之所有权人，出卖人则为债权人，双方之间的利益不平衡。第四，在双重买卖场合，若前后两个受让人均不公示，他们之间不能对抗，则物无确定的归宿。若以时间先后顺序确定，则又无法达到公示对抗主义借对抗利益促成当事人完成公示的立法目标。[12] 　　二十世纪后，法律的发展进入了社会化阶段，法律不仅要保护个人的利益，而且更加强调要保护社会利益，个人权利的法律精神就代之以法律社会化的精神，[13]即从个人本位向社会本位的发展，这种价值观念以德国民法典为代表。登记生效主义虽是保护交易的安全和快捷，稳定社会秩序的强有力的措施，其亦有缺陷。 　　第一，不利于保护善意一方当事人的利益。买卖双方已对房地产的转移产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，善意一方当事人的利益就无法得到保障。第二，不利于促进当事人诚实履约。我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。第三，不利于维护既有的财产秩序。若当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱，此在司法实践中越来越显露出矛盾的尖锐性和复杂性。 　　四、我国房地产权属登记的效力模式 　　1、《中华人民共和国土地管理法》第11条规定：“集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。”由此可知，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和　“核发证书 ”，都是强调以登记为取得所有权或使用权的成立要件。 　　2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第3条规定：“国家依法对土地实行登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”此条说明，只有合法取得的土地所有权和土地使用权才能得到法律的保护，而只有登记才是合法取得土地所有权和土地使用权的标志；反之，未经登记不能取得土地所有权和土地使用权，也是无法获得法律保护的。第6条规定：“依法变更土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权变更，自变更登记之日起生效。”从该条可以看出，土地所有权和使用权的变更，只有经登记才发生法律效力。 　　3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第16条规定：“土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。”该条的意思是，未经登记取得登记证书，不能取得土地使用权。 　　4、《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”此也明确表明，登记为土地权属变动的成立要件。 　　5、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）第60条第3款规定：“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。 第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同”。 　　6、《担保法》第39条规定：“抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同”，第40条规定：“当事人以房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日生效”，由此得知，双方若未签订书面抵押合同，便谈不上抵押能够发生法律效力。 　　7、《城市私有房屋管理条例》第6条第1款规定：“城市私有房屋所有人，须到房屋所在地房管机关办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”第9条第1款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。”上述两款中的“须”字，是“必须”的意思，是强制性规范，当事人买卖私有房屋必须办理所有权转移登记手续。 　　8、《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。” 　　9、《城市房地产转让管理规定》第6条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让房地产”，第18条第1款规定：“违反本条规定转让房地产的，转让无效；房地产管理部门应当没收违法所得，并可处以罚款。”此处对房地产转让，未经登记“转让无效”的规定，显得越来越严厉，反映出强烈的国家干预主义色彩。 　　上述法律、行政法规及部门规章，基本上形成了我国目前的房地产权属登记制度的法律体系，从以上规定中可以得出，我国现行的房地产立法从整体上来看，基本上是采德国式的登记生效主义的立法模式，实行的是登记发证制度，登记为房地产权属变动的生效要件，非经登记不生权利变动的效力。 　　登记生效主义的公信力，虽能起到保护第三人利益，维护交易安全和市场经济秩序的作用。但因其过于原则，对善意合同相对方的利益保护不够周全，对此在司法实践中有淡化登记生效主义立法的趋势。《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。 　　五、我国房地产权属登记存在的主要缺陷 　　目前，我国房地产权属登记制度的立法虽已形成基本的体系，但却分布在若干个法律、行政法规及部门规章中，其缺陷也是显而易见的：第一，内容矛盾，效力等级低的部门规章与人大常委会制定的法律或国务院制定的行政法规相抵触。如法律或行政法规未规定不经登记不生效，部门规章却规定不登记不发生法律效力。第二，登记部门不统一，登记分散在多个部门中，因受部门利益的驱动，多头收费，相互不协调。如一个房地产权属却要分别由土地管理部门和房屋管理部门进行权属登记。第三，登记的权属证书不统一，不同部门的登记管理，必然会发出不同的权属证书。如房地产转让既要办理土地使用权登记，又要办理房屋所有权登记，给房地产交易当事人带来诸多不便。所以，应制订我国统一的房地产或不动产登记法律，以结束这种房地产登记法律散乱和矛盾的局面。 　　六、我国房地产权属登记效力的立法趋势 　　2002年12月23日，全国人大常委会法工委提请第九屇全国人大常委会审议的《物权法（草案）》把“登记作为不动产物权变动的生效要件”，(草案)第6条规定：“物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的权利人，动产的占有人是该动产的权利人，但有相反证据的除外。”第9条第2款规定：“除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。”第15条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自不动产登记时以生效力。”《物权法（草案）》把的“登记作为不动产物权变动的生效要件”是以当事人不能以特约加以排除的强制性规范。我国《民法通则》第72条和《合同法》第133条均规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。其中，“法律另有规定”主要指的是不动产所有权的转移须以登记为要件，是用强制性法律规范的形式来加以规定的；而“当事人另有约定”，则是以任意性规范的形式对动产而言的。 　　由学者起草的物权法草案也表明了这一态度，王利明教授主编的《中国物权法草案建议稿及说明》第18条规定：“登记机关应当对当事人提出申请的内容进行实质性审查，以确定登记内容的真实性。”[14]梁彗星教授主编的《中国物权法草案建议稿-条文、说明、理由与参考立法例》第24条规定：“设定、移转不动产物权的，受让人自登记时取得指定的物权”，第25条规定：“变更不动产物权的，必须纳入登记。”[15] 　　由此可见，不管是我国现有的房地产权属登记立法，还是正在制定的物权法关于不动产登记的效力，以及理论界的学者建议立法，均认为登记为房地产权属变动的生效要件。 　　注释： 　　[1]程信和、刘国臻编著：《房地产法学》，北京大学出版社，2001年2月第1版，第81页； 　　[2]王利民《试论我国不动产登记制度的完善》（上），载于《民商法学》2002年第1期，中国人民大学书报资料中心出版，第3页； 　　[3]张惠英《登记手续与合同效力》，载于《法治时代》理论版2002年春季号，江苏省司法厅主办，第79－80页； 　　[4]傅松苗、唐学兵《有效转移与物权登记冲突房地产之执行》，载于《人民司法》2002年第7期，最高人民法院主办，第24页； 　　[5]、[6]同[2]，第4页； 　　[7]、[8]同 [1]，第82页； 　　[9]肖厚国《物权变动立法诸理论问题》，载于《民商法学》2003年第2期，中国人民大学书报资料中心出版，第33－34页； 　　[10]、[13]张卫平著：《诉讼构架与程式－民事诉讼的法理分析》，清华大学出版社，2000年6月第1版，第198页； 　　[11]、[12]同[9]，第34页； 　　[14]王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社，2001年版，第182页； 　　[15]梁彗星：《中国物权法草案建议稿-条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社，2000年3月版，第6页。 【东方法眼原创 http://www.dffy.com】

试论我国不动产物权登记制度的立法完善 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　陈　儒　 　　不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制度的立法完善。 　　一．不动产物权登记制度的基本理论。 　　1、不动产物权登记制度的法律意义。 　　不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 　　2、不动产物权登记的性质及登记机关 　　不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 　　关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 　　关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 　　一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。 　　二是登记采实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否完备外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符，有无瑕疵，也须详加审查，经确定后方予登记。如果登记有错误、遗漏、虚伪，而致权利人于损害时，受害人得请求国家赔偿，但登记机关本身不予赔偿。 　　三是任意登记主义。对于不动产物权变动不作强制要求，但是一经登记，则登记具有不可推翻之效力，如登记有错误、虚伪、遗漏而致真正权利人受损害时，登记机关则负损害赔偿之责。 　　3、不动产物权登记的法律效力。 　　不动产物权登记的法律效力，世界各国民法有以下几种不同的立法例： 　　一是登记对抗主义。认为不动产物登记并非不动产物权变动的必须程序。不动产物权的变动依当事人的意思表示而发生法律效力，但非登记不能对抗第三人。法国、日本等国采此立法例。 　　二是登记要件主义。认为登记是不动产物权变动的要件，不动产物权变动除了当事人之间的合意外，还要进行登记，非经登记不仅不能对抗第三人，而且在当事人之间也不发生法律效力。德国等国采此立法例。 　　三是地券交付主义。又称托伦斯登记制，该制度采任意登记制，不强制一切土地都必须申请所有权他项权利登记。但如申请不动产物权登记，则登记是不动产物权变动的生效要件。 　　另外，对不动产物权登记的效力，多数国家及地区还根据登记原因的不同而赋予登记不同的效力。 　　一是依当事人的民事法律行为而变动不动产物权者，非经登记不生效力。这里所说的民事法律行为包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定物权的行为。“非登记不生效力”是指只有当事人的法律行为与国家专职机关的登记行为相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。 　　二是依法律行为以外的法律事实而取得物权者，不以登记为生效要件，如因继承、没收、征收、法院判决、强制执行、土地回复、附和、房屋新建等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。但是出于维护交易安全的考虑，各国和地区的民法同时规定，此等场合，物权人在登记以前，不得处分已取得的物权。 　　二、我国不动产物权登记制度的现状及其存在的问题。 　　我国迄今尚未制定物权法，也没颁布专门的不动产登记法，有关不动产物权登记的规定主要散见于各项单行民事法律法规及一些司法解释，不动产物权登记制度尚未在中国得到系统地建立，而且现行法规中的有关制度基本上说不上完全是民法物权法意义上的制度。其存在的主要问题有： 　　1、登记的法律依据不统一。不动产物权登记，通行的做法，实质上依据一国民法典之有关规定，程序上则依据专门制定的不动产登记法。而我国不动产物权登记的法律依据主要是单行民事法律、法规，如《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家土地管理局颁行的《土地登记规则》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，政出多门。 　　2、登记机关不统一。根据不动产物权类型的不同，我国的不动产物权登记分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记和林权登记，相应地，我国不动产物权登记的机关也有六家之多，分别是国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、水行政管理机关、渔政管理机关以及林业管理机关。登记机关不统一，损害了登记制度的基础权威。 　　3、登记效力不区分不动产物权变动的原因。如前所述，世界上多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力，而我国现行法不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。如1990年《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第18条规定，凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，是与我国《继承法》的规定明显相违的。按照我国《继承法》第二条的规定，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。又如，1987年的《城镇房屋所有权登记暂行办法》第10条规定：“新建房屋，应于竣工后三个月内申请办理所有权登记”。问题是，如果建房人在办理登记后才能新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所有，就很难作出合理的解释了。 4、绝对化的登记要件主义。对于不动产物权登记的效力，我国立法一向采纳登记要件主义，如1983年的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制订的《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《土地管理法》，以及《土地管理法实施细则》等对此都作了明确规定。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、消灭和变更，非经登记，不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认原则上也以登记为准。我国现行立法也安全采纳了登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有人的利益，并因增强登记效力而有利于强化国家对不动产的管理。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。在房屋买卖中，如果将登记要件主义绝对化，对因各种原因未登记的交易一概宣布无效，就会诸如不利于保护善意一方当事人、冲击现有财产秩序等问题。 　　5、把登记作为不动产物权移转合同生效的要件，混淆了物权变动和债权变动。我国担保法第41条规定：“抵押合同自抵押登记之日起生效”。根据此条规定，不动产抵押合同必须登记才能生效。同样，我国现行行政法规和司法解释还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，如1990年最高人民法院《关于私房买卖的一般应以产权转移登记为准的复函》规定：“签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，末办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的”。 　　显然，现行法律和司法解释的上述规定不适当地扩大了登记的效力范围，把登记作为不动产物权移转合同的生效要件，误解了登记制度属性，混淆了物权变动和债权变动。不动产物权移转合同，是以移转不动产物权为内容的债权合同，属诺成性合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，即发生债权的变动，当事人开始享有债权法上的请求权。依据合同的规定，不动产物权的出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产物权移转债权合同履行效力所致，不动产物权登记也是合同的履行行为，其法律效力是发生不动产物权的变动，本质上并不影响合同的效力判断。因此，没有进行不动产物权登记，只是未能发生物权变动，而不能否认有效成立的合同的效力。 　　三、我国不动产物权登记制度的立法完善。 如上所述，目前我国的不动产物权登记制度已不能满足不动产市场的发展对登记职能的要求，亟待完善，笔者以为，应从以下几个方面对我国不动产物权登记制度予以立法完善：　 　　1、通过物权立法，统一不动产物权登记的法律依据，消除目前“政出多门”、“各自为政”的不正常现象。 　　2、制定不动产登记法，规定不动产物权登记机关的组成、登记工作人员的资格，以及登记程序等，从程序上完善不动产物权登记制度。　 　　3、统一不动产物权登记机关。不动产物权民登记，是维系现代财产秩序非常重要的一环，具有技术性、专业性的特点，只有由专门机关专司其职，才能收到事半功倍的效果。因此建议设立专门的不动产物权登记机关，统一管辖不动产物权登记工作。 　　4、登记机关对不动产物权登记申请，实行实质审查主义，以确定登记内容的真实性。登记机关因自己过错造成登记错误，给当事人造成重大损害的，应负赔偿现任。 　　5、在登记的效力上，区别不动产物权变动的原因，规定不同的效力。对于法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，实行登记生效主义，非经登记，不生不动产物权变动的效力；对于因非法律行为取得、设立、丧失及变更不动产物权的，则不以登记为生效要件，但在登记之前不得处分已取得的不动产物权，理由如前所述，在此不再累述。 　　6、明确登记的物权制度属性，正确区分不动产物权移转合同的生效要件和物权变动的生效要件。如前所述，登记只是不动产物权变动的生效要件，而不是不动产物权移转合同的生效要件。对于依法生效的不动产移转合同，不登记则不生物权变动的效力，同时也不能对抗善意第三人。因此，建议将来在制定物权法时，应规定如果当事人未就不动产物权的转移及时办理登记手续的，只要合同合法有效，应当允许当事人继续补办登记；如果出卖人违反合同规定，“一物二卖”，并办理了不动产物权变动登记的，买受人则不能要求继续补办登记，但可以要求出卖人承担违约责任。